Comprar inmuebles para refaccionar
A la hora de adquirir un inmueble usado es importante saber de antemano qué arreglos necesitará, pues esto puede ser un diferencial importante en la compra.
Una propiedad usada puede ser más barata, pero también tener muchas cosas que refaccionar. Entonces, ¿conviene comprar un usado? Lo importante es que consideres lo que deberás arreglar cuando la propiedad ya sea tuya. Pues, a la hora de la compra, los inmuebles usados o antiguos, pueden ser un diferencial, pero deberás poner el foco de atención en las posibles refacciones que necesiten.
Según Zonaprop los departamentos usados son los que más baja acumulan en lo que va del 2021, con un descenso de los precios del 4,9 %. Por ello es que podés encontrar en el mercado inmueble que necesitan refacciones, pero que pueden convertirse en nuevas viviendas.
A la hora de comprar un inmueble es fundamental visitarlo con un ojo puesto en las posibilidades que presenta cada espacio. Además, considerar que se tratan de oportunidades para refaccionarlo a gusto de cada uno. Sin olvidar que es necesario prestar atención a toda la infraestructura a nivel general. Asimismo, el presupuesto con el que se cuente será el punto de partida.
Consultas y asesoramiento
En primer lugar es imprescindible contar con asesoramiento profesional por parte de arquitectos para conocer qué se puede hacer y qué es lo que realmente se va a llevar a cabo.
Según el arquitecto Maximiliano, más conocido en Twitter como @ArquitectoxHora, “las posibilidades edilicias, estructurales y legales que hay en cada caso y la conveniencia o no de hacer lo que el cliente necesita o se imaginó hacer en cada propiedad visitada o ya elegida, son características que, como profesional, debo marcar al cliente”.
Para Santiago Levrio, Gerente General de TBT Real Estate, Co-Creador de Emehome Proyectos Inmobiliarios, incluso antes de emprender la búsqueda con visitas, se pueden tomar planos y fotos del inmueble y con ello iniciar un proceso de presupuestar de manera global para tener en mente los costos y ambientes que se pueden trabajar.
Agrega además que “los valores de refacción total de baños y cocina representan 2/3 partes de la inversión, por lo cual con un presupuesto por cada baño y con una cocina tipo tendremos mucha información”.
Hora de la visita
Este es un momento crucial. “Los puntos clave son los vicios ocultos que puedan generarnos costos impensados: caños viejos, humedades disimuladas, estado de aberturas, etcétera”, alerta ArquitectoxHora.
Otra de las principales premisas tiene que ver con corroborar durante la visita que el inmueble tenga en funcionamiento todos los servicios como gas, luz y agua, ya que la ausencia de cualquiera de ellos se convierte en un punto de inversión.
Otro de los indicadores que hay que revisar es el tablero eléctrico para ver si posee disyuntor y térmica.
Al momento de la visita,se recomienda preguntarle a la inmobiliaria si la vivienda está habitada y en caso de que la respuesta sea negativa, consultar hace cuánto tiempo. Incluso, Santiago plantea como base tener presente que las unidades a reciclar, en general, son unidades descuidadas.
Baños y cocinas
Generalmente, en propiedades antiguas los puntos de “dolor” que primero desean atacar los futuros propietarios son el baño y la cocina. Ya sea por estética o a nivel de infraestructura, ambos ambientes son de los más costosos para remodelar. Según indica Levrio, se llevan el 65 % del costo de la refacción. En ese sentido recomienda eliminar de los ítems a restaurar las ventanas, ya que si aparecen como una necesidad, son factores que pueden alterar de forma drástica el presupuesto.
Para comenzar, el arquitecto puntualiza: “Los materiales que se utilizan en construcción tienen una vida útil. Cuando ésta se cumple, antes o después comienzan los problemas”. Por eso, señala que una remodelación superficial o por gusto, sin recambio o verificación de caños, puede convertirse en una trampa para quienes compran.
Levrio coincide y enfatiza: “Si ya tiene más de 30 años la restauración de las instalaciones sanitarias, de gas y eléctricas tienen que ser totales”. Además, detalla que, en el caso de la instalación y artefactos de gas si ya tienen más de 10 años no cumplen con las nuevas exigencias de ENARGAS y en relación a la eléctrica si ya tiene más de 20 años es probable que no cumpla con los requisitos de consumo.
Con esa base, otra de las preguntas importantes para hacer durante la visita es la antigüedad de la unidad.
Afortunadamente, Maximiliano cuenta: “Hoy contamos con métodos y herramientas bastante simples para detectar si los caños fueron actualizados y si debajo de esa cerámico nuevo y hermoso, aún están esos caños de plomo de principios del siglo pasado que en cualquier momento nos generaran problemas en nuestra vivienda y con los vecinos”.
Por su parte, Levrio resalta en particular evitar proyectar una refacción con modificación del lugar del inodoro porque “podría no ser técnicamente posible o muy costoso por su necesidad de proximidad con la columna de cloaca”.
En cuanto a tiempos, la cantidad de ambientes que se tengan que restaurar y el tipo de trabajo que haya que hacer en cada caso serán parámetros para calcular la duración. Santiago Levrio, que se especializa en PH’s propone la siguiente planificación: 20 días por baño, 30 días la cocina y 10 días por dormitorio.
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