Una visión sobre el mercado inmobiliario argentino
Luego de la pandemia del Covid -19, en Argentina, la construcción experimentó un gran rebote, y alcanzando niveles por sobre el promedio de los últimos 10 años. Mientras que, a su vez, se trata de un sector que viene sufriendo altos niveles de inflación debido al proceso de suba generalizada de precios en el resto del mundo.
Existen factores que hacen que la construcción demuestre dinamismo por su costo relativamente bajo y por la falta de opciones llamativas de inversión manteniendo su atractivo como oportunidad.
El mercado inmobiliario ha sido afectado principalmente por la falta de créditos para la vivienda, que ha ido empeorando en los últimos años con indicadores macroeconómicos que no son alentadores sobre el futuro próximo.
En este sentido, el sector no ha logrado equiparar los niveles registrados en el 2018 antes de comenzar la fase recesiva. En lo que va del 2022, la venta de insumos para grandes obras quedó relegada por las de menor escala, comparado con los años pre-pandemia.
Se trata de un escenario donde se visualiza la evolución del sector de la construcción y de la vivienda. La retracción del stock de créditos hipotecarios es cada vez mayor y el monto total en moneda constante se posiciona en cifras mínimas desde la crisis del 2002.
Los préstamos flexibles indexados pierden terreno y atractivo, mientras que los tradicionales sólo son alcanzables para pocas familias.
Ante la ausencia de facilidades de financiamiento, la alta inflación que erosiona el salario real y la amplia brecha cambiaria, se deteriora el acceso a la vivienda, sean nuevas o usadas.
Además, los desequilibrios macroeconómicos no dejan de ejercer presión sobre las condiciones de accesibilidad.
En dos años y medio, el costo de materiales sufrió un incremento de 267% y motorizó la suba del costo general de construcción en 198% para ese lapso.
La ausencia de facilidades de financiamiento y la amplia brecha cambiaria deterioran el acceso a la vivienda, tanto nueva como usada.
Mercado inmobiliario: caída en los precios
El precio de las propiedades ha comenzado a descender a raíz del alejamiento del crédito hipotecario, siendo el segmento de viviendas usadas el más perjudicado, seguido por el de propiedades a estrenar.
La caída no fue mayor porque, la construcción desde pozo, frenó ese descenso de precios al posicionarse como opción de inversión y resguardo de valor ante el deterioro de las condiciones económicas.
Se estima que, en seis años, la inflación acumulada rondó el 840% y el costo de la construcción, 816%. Sin embargo, el salario promedio en pesos creció 800%.
La dinámica de la construcción no se replica en el mercado inmobiliario por la falta de créditos para la vivienda. La accesibilidad al hogar propio ha ido empeorando en los últimos años, y los indicadores macroeconómicos no son alentadores sobre el futuro próximo.
Mercado residencial
Los potenciales compradores dependen de la venta de un inmueble para adquirir uno nuevo y esto se debe en parte a la falta de empuje en el mercado inmobiliario. La opción de compra real de propiedades es mediante dinero en efectivo (dólares) proveniente del ahorro de los demandantes.
Si bien parte de esa novedad radica en la diferencia de facilidades en la oferta de créditos hipotecarios, también se indica que hubo un vuelco significativo en las preferencias de la demanda, pandemia de por medio, hacia propiedades con mayores espacios verdes que van desde casas con parque hasta chacras, pasando también por terrenos en barrios privados.
En este sentido, el mercado residencial de unidades a estrenar está movilizado por la necesidad de encontrar un refugio de valor al punto que, si bien el sector acusa la falta de crédito, cuenta con un vigor propio que provoca la continuidad de las obras ya que no se visualizan caídas abruptas de edificaciones, aunque se observa la necesidad de extender plazos.
Por esos motivos, y más allá de que es poco alentador el actual contexto macroeconómico para la mayoría de los sectores, las perspectivas del segmento de unidades residenciales a estrenar son positivas en el mediano plazo.
Dualidad en los alquileres
Durante el 20220, el mercado de viviendas, se ha ido recuperando, apuntalado por el descenso de precios en dólares y por los desequilibrios macroeconómicos que hacen de las propiedades un refugio de valor.
Por eso la rentabilidad de alquileres de vivienda sigue siendo baja a pesar de haberse recuperado parcialmente.
Esta norma favorece la situación de los locatarios en detrimento del locador, haciendo que los propietarios eleven el precio de sus alquileres o a que se desprendan de los inmuebles destinados a inversión, generando mayor presión sobre el mercado.
Mercado de oficinas
El mercado de oficinas ha visto un desafío por los hábitos, las nuevas necesidades y las demandas laborales derivados de la pandemia del coronavirus, en referencia al establecimiento de nuevas estrategias para sus espacios.
La modalidad de trabajo híbrida está abriendo las puertas a un nuevo paradigma devenido de la post pandemia que sigue transformando este segmento.
Si bien el retorno a los espacios de trabajo se plasmó en un freno del índice de vacancias, todavía se sitúa en niveles que duplican a los del 2019.
Por un lado, resurge la importancia del encuentro, aunque con menor frecuencia y por otro, la modalidad híbrida es un hecho.
Esto repercute en la necesidad de replantear el papel de la oficina en función de las nuevas necesidades de los espacios laborales: que los mismos sean espacios de colaboración, de estimulación de la cultura corporativa y de creatividad.
De todos modos, se aclara que, por el momento, no se visualiza una estrategia única ya que algunas empresas reducen el espacio por empleado, otras descentralizan áreas y otras readaptan las superficies existentes.
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