Construcción: qué pasará con los edificios en marcha
Un informe reveló que el metro cuadrado vendible medido en dólares nominales alcanzó los US$1318,82, un 11% más que el máximo histórico en noviembre del 2017 cuando se ubicó en los US$1179/m²; ya lleva un aumento del 80% en los últimos cuatro meses
El costo de la construcción medido en dólares volvió a aumentar y se aceleró en marzo. Hoy el metro cuadrado vendible medido en dólares nominales alcanzó los US$1318,82, un 11% más que el máximo histórico que se registró en noviembre del 2017 cuando se ubicó en los US$1179/m². Si la comparación es respecto a febrero, la suba fue del 26%. El dato revelador es que creció más del 80% en los últimos cuatro meses, cuando a principios de diciembre se encontraba en US$714/m².
En febrero, el alza del costo se había aminorado: creció sólo 3,19% respecto a enero, pero venía del cimbronazo del primer mes del año, cuando se había disparado 29,41% respecto a diciembre.
Con estos números, se detalla que construir un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro, compuesto por semipisos de dos ambientes y amenities se ubicó algo por encima del millón de dólares.
¿Por qué aumentó tanto?
La realidad es que se dió un fenómeno macro impensado hace unos meses atrás. Por un lado, el valor del dólar se estabilizó en una franja cercana a los $1000 y por otro se dio el efecto inflación que acumula una suba del 59,32% desde diciembre del año pasado. Igual el costo de construir en pesos se viene moderando. De hecho, desaceleró su ritmo de alza con respecto a la que había experimentado durante los últimos dos meses (en enero 38,89% y en febrero 20,31%) y en marzo aumentó “sólo” un 9,04%.
De cara a futuro, la tendencia en todo 2024 seguramente va a ser muy similar, los costos en dólares se seguirían incrementando en la industria de la construcción.
El fuerte aumento del costo de construcción en pesos que se dio en enero se explica porque muchos insumos utilizados son commodities o importados que se vendían al valor del dólar oficial y la devaluación en diciembre del 2023 impactó. Pasó de $400 a $800, lo que terminó disparando los costos en pesos. Por lo tanto, el combo inflación y la corrección del dólar oficial contribuyeron al aumento significativo de los costos en pesos.
Hoy otro es el panorama, y si bien la inflación en pesos comenzó a moderarse, que el dólar blue se mantenga estable termina aumentando los costos en esta última moneda -porque se necesitan más dólares billetes que antes para comprar en pesos. Es claro que con el actual nivel de precios de los inmuebles hoy conviene apurarse y comprar propiedades antes de que estos costos se terminen trasladando a los precios de venta.
¿Cuál es el riesgo para las construcciones en marcha?
Un análisis aparte merece el incremento que tuvo el índice CAC (de la Cámara de la Construcción), que es el que se utiliza para actualizar las cuotas en pesos que un inversor paga por mes cuando compra un departamento en construcción.
En febrero, el índice CAC aumentó un 6,78% respecto a enero pero en el primer mes del año versus diciembre el impacto había sido mayor: 14,15%. El índice experimentó un crecimiento vertiginoso desde noviembre hasta febrero y aumentó un 98,03%, incluso con un dólar prácticamente estable. Aunque no sigue aumentando con la misma velocidad, seguimos operando con un tipo de cambio atrasado.
El índice CAC está compuesto por un 50% de costos de mano de obra y otro 50% de costos de materiales, y en los últimos meses, el incremento más notable se observó en los materiales. Solo en diciembre, ese costo aumentó un 41,47%, mientras que el de la mano de obra lo hizo en un 11,36%. Al igual que en otras industrias, los proveedores están preocupados por el posible impacto de una devaluación futura y tomaron medidas preventivas. Ahora que esa situación no se ha materializado, se espera que se realicen correcciones.
Como en todos los sectores, con el cambio de gobierno y la devaluación, los fabricantes aumentaron considerablemente sus precios, pero ahora que no logran vender, dejaron de aumentar.
Este aumento tomó por sorpresa a los inversores que compraron un departamento en pozo, porque si bien algunos destinan al ladrillo el excedente de pesos que tienen -difícil de generar en una economía fría como la actual- otros suelen pagar las cuotas con los dólares ahorrados, que suelen cambiar a pesos para afrontar los compromisos mensuales. Y ahora necesitan cambiar más dólares que antes para obtener los pesos -es decir que por un lado las cuotas pesificadas se dispararon y por otro, la moneda en la que ahorraron se devaluó-.
Esto significa que con un dólar planchado y una inflación en pesos que continúa, hoy se encuentran frente a una situación impensada: necesitan más dólares que antes para pagar cada metro cuadrado. Sería un error grave incurrir en una morosidad significativa o incluso perder contratos debido a una discrepancia en una, dos o tres cuotas. Tarde o temprano, la situación se regularizará. Estamos frente a una circunstancia excepcional, donde el tipo de cambio está rezagado y se está utilizando como un ancla inflacionaria en el corto plazo.
En este contexto, se presentan dos posibles escenarios: uno es que esta situación persista, que la inflación se calme (producto de que la economía se desacelere), comience una etapa de recuperación de la inversión y que todos los activos aumenten de valor. En este caso, aunque le saldrá más costoso al inversor, todo lo que esté pagando tendrá un valor más elevado. El otro escenario es que esta situación sea temporal, que no funcione y que haya una corrección en el tipo de cambio, compensando así el desfase que estamos experimentando actualmente. En ese caso, el aumento repentino de una cuota que se duplica en su valor sería más bien anecdótico, considerando que generalmente se pagan un total de 30 cuotas.
Aquellos que están pagando en cuotas con dólares ahorrados podrían enfrentar dificultades para cubrir los pagos. Esto podría generar morosidad, pero hay que considerar que los desarrolladores están muy familiarizados con este tipo de escenarios cambiantes, al igual que los inversores en general. En cuanto a la posibilidad de detener las obras, responde que es común que se inicien renegociaciones y que las obras se terminen de alguna manera. Aunque el aumento de costos sea significativo y repentino, todos están a la espera de ver cómo y cuándo se vuelven a equilibrar las variables. Especialmente si es factible trasladar el aumento de costos al precio.
Esta situación puede generar tanto oportunidades como riesgos para el desarrollo inmobiliario. Aquel inversor que pagó todo en dólares al inicio de la obra, en un par de años, obtendrá un gran beneficio si se cumple la entrega. Por otro lado, el desarrollador sufrirá grandes pérdidas en esa transacción.
Sin embargo, todo esto es teórico, ya que el mercado no opera de esa manera. El desarrollador, si incurre en pérdidas, generalmente se comunica con el inversor y renegocia los términos, especialmente si vendió muchas unidades en pozo y no cuenta con suficientes fondos para finalizar la obra.
Respecto al impacto del dólar en el costo, hay que tener en cuenta que el componente en dólares del costo de construcción es relativamente bajo. La mayor parte del costo está denominada en pesos y es de origen nacional. Si bien es cierto que algunos insumos comenzarán a ser importados, la apertura de la importación aún no ha sido significativa. Sin embargo, ante la escasez de ventas de insumos para la construcción, especialmente debido a la paralización de las obras públicas, se espera que la inflación en el sector se estabilice.
En el extranjero, muchos insumos de construcción son considerablemente más económicos y de mejor calidad, al menos con el tipo de cambio actual. El acero y el cemento son elementos clave en la construcción y actualmente son más costosos en Argentina que en la región. Sin embargo, importarlos actualmente presenta dificultades debido a los aranceles y a las barreras no arancelarias, aunque se espera que estas restricciones se vayan flexibilizando con el tiempo. Los fabricantes argentinos de insumos para la construcción, al igual que en otros sectores, argumentan que los impuestos son más altos y la logística más costosa en el país, lo que repercute en el precio final del acero y el cemento en comparación con los precios internacionales.
Fuente: La Nación.
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