Buenas señales en alquileres y compra venta
Desde que rige el DNU creció la oferta a niveles récord, pero los precios siguen siendo elevados aunque se desaceleraron en el punto de partida. La compra-venta de viviendas está en alza por quienes disponen de ahorros y los costos de construcción hacen peligrar o frenar obras por los precios de materiales.
El Real Estate argentino atraviesa diversas situaciones en estos primeros meses del 2024. Aunque se observan señales alentadoras en el mercado de alquileres y la compra-venta de viviendas usadas, impulsadas por la actividad de los ahorristas, surge una preocupación respecto a los costos de los materiales de construcción, los cuales están provocando un aumento en los valores de las obras de viviendas en pozo.
Es necesario analizar detalladamente cada sector, pero en términos generales, existen indicios que podrían sugerir un saldo positivo hacia el final del año.
A pesar de que aún quedan nueve meses por transitar en un contexto que ya presentaba desafíos, la implementación de medidas por parte del nuevo gobierno, que incluyeron una devaluación y una inflación alcista, se espera que esta distorsión económica comience a desacelerarse a partir de mayo próximo.
En poco más de dos meses, la derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 ha generado una revolución en el sector inmobiliario argentino. A pesar del rechazo por parte del Senado el jueves 14 de marzo último, el DNU sigue vigente hasta que la Cámara de Diputados valide la decisión de rechazarlo.
La vigencia del DNU introdujo cambios significativos en las condiciones de negociación entre propietarios e inquilinos, revitalizando así el mercado de alquileres.
Según varias fuentes del sector, la desregulación de los alquileres impulsó un mercado que enfrentaba un desequilibrio notable entre la oferta y la demanda, lo que resultaba en precios percibidos como desproporcionados. Esto ocurre en un contexto donde el déficit habitacional sigue siendo un desafío de gran envergadura.
Antes de la derogación, la legislación establecía que los contratos de alquiler debían tener una duración de tres años y solo podían actualizarse anualmente según el Índice de Contratos de Locación (ICL), para aquellos firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023. Para los contratos suscritos después de los cambios legislativos en octubre pasado y hasta el 29 de diciembre, fecha de la derogación, se aplicaba una actualización semestral bajo el Índice de Casa Propia.
Con la anulación del marco anterior, ahora es posible negociar los términos del contrato, incluidos los plazos y ajustes de precio, con total libertad bajo el Código Civil y Comercial. Esta flexibilidad permite ajustes trimestrales o cuatrimestrales, lo que proporciona una respuesta más dinámica a la inflación y brinda mayores opciones tanto para propietarios como para inquilinos.
Según expertos, lo destacable es que, gracias al DNU, cientos de propietarios han optado por reintegrarse al mercado, ofreciendo sus inmuebles para contratos habitacionales con duraciones de hasta 12 meses o 2 años como máximo. Estos contratos ahora pueden incluir ajustes trimestrales o cuatrimestrales, utilizando como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el ICL. Aunque algunos de estos contratos se pactan en dólares, no representan la mayoría.
La modificación impulsó a cientos de propietarios a reintegrarse al mercado, preparados para alcanzar acuerdos que se ajusten mejor a sus expectativas económicas. Actualmente, en uno de los principales portales inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), se registran más de 12.000 viviendas disponibles, lo que representa un aumento del 200% en la oferta desde la implementación del DNU.
Especialistas afirman que el cambio más notable introducido por el DNU fue el estímulo al alquiler por parte de propietarios que tenían inmuebles desocupados.
La medida incentivó de manera masiva la oferta de alquileres y, como resultado, los precios dejaron de aumentar por encima de la inflación. Además, al permitir mayor flexibilidad en los plazos de los contratos, se logró una mayor dinamización del mercado, al tiempo que se redujeron los costos asociados con la realización de un contrato, tanto en términos de honorarios como en los gastos relacionados con la fianza o el seguro de caución.
El DNU posibilitó el acuerdo libre entre las partes en aspectos clave, como la posibilidad de contratar en cualquier moneda acordada por ambas partes, sin requerir intervención judicial para modificar esta condición.
MÁS DINAMISMO
A pesar de las limitadas opciones de crédito hipotecario, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires está experimentando un período positivo tras cinco años de baja actividad. Según datos recopilados por el Colegio de Escribanos porteños, el último año ha marcado una clara mejoría. En diciembre, se registraron 4.560 escrituras, lo que representa un aumento del 12.1% en comparación con el mes anterior. Además, el año 2023 concluyó con un total de 40.539 actos notariales, superando los 33.753 registrados en 2022, lo que equivale a un crecimiento interanual del 20%.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, resaltó que en la comparación de cada mes entre 2022 y 2023, se observó una mejora notable. Según sus declaraciones, “el ritmo de evolución fue sostenido y constante durante todo el año”.
Según Braña, otro dato significativo es que el total de 40.539 escrituras superó incluso los registros del trienio 2013-2014-2015, cuando se contabilizaron 35.908, 33.693 y 37.392 escrituras, respectivamente.
Expertos señalan que esta recuperación se logró gracias a que aquellos con ahorros genuinos optaron por invertir en bienes raíces. Además, quienes vendieron sus propiedades utilizaron los fondos para ampliar o reducir su tamaño, pero siempre dentro del ámbito inmobiliario.
En los últimos 5 años, los valores de las viviendas en venta experimentaron una disminución constante. Se estima que, medida en dólares, el precio de los departamentos o PH cayó hasta un 45% desde 2018, alcanzando cotizaciones comparables -siempre en dólares- a las de hace 10 o 12 años.
Alan Schachter, arquitecto y consultor especializado en código urbanístico y mercado de tierras, resaltó que, excluyendo “los pocos años con crédito y sin cepo”, el cuarto trimestre de 2023 se destacó como el más notable de los últimos 11 años. Schachter señaló que este trimestre solo fue superado por los de 2016 y 2017, cuando se vendieron más propiedades apalancadas por los créditos UVA.
En cuanto al promedio mensual de compraventas, en 2023 se registraron 3.378 escrituras, en comparación con las aproximadamente 2.200 transacciones mensuales de 2021.
Mientras que entre enero y febrero último, se comercializaron más de 3.500 propiedades, pero siempre los dos primeros meses del verano son los peores para el sector históricamente.
Entre los departamentos que experimentaron una mayor actividad comercial se encuentran aquellos de tres y dos ambientes, especialmente aquellos que disponen de balcón y no cuentan con cochera. Estos atributos adicionales no solo agregan valor a la propiedad, sino que también pueden representar hasta un 20% del capital necesario para adquirir una vivienda.
OBRAS EN MARCHA, PERO AUMENTAN LOS COSTOS
El panorama de la construcción en pozo en Buenos Aires está marcado por fluctuaciones significativas, influenciadas por la inflación y los movimientos del dólar. Aunque se observa una tendencia a la baja en el tipo de cambio blue en las últimas semanas, estos factores inciden directamente en el desarrollo de nuevos proyectos y en las consideraciones de los compradores respecto a la conveniencia de invertir en el sector inmobiliario.
Dadas las condiciones económicas variables, la coyuntura actual plantea un desafío tanto para los desarrolladores como para los compradores, ya que influyen en los costos de construcción y en los precios de venta del mercado inmobiliario.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), más de 50.000 viviendas continúan en obras en diversos barrios, destacándose Palermo, Villa Crespo, Caballito, Colegiales, Belgrano, Núñez, Villa Devoto, Parque Patricios y Villa del Parque, entre otros, como los líderes en expansión.
Carlos Spina, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, subrayó que “la situación económica está impulsando un cambio de ciclo en la construcción, donde ahora se busca convertir dólares en una inversión que pueda mantener el ritmo de la inflación”. Este enfoque responde a la necesidad de adaptarse a un entorno donde el costo de construcción en dólares ha aumentado, desalentando a muchos de la autoconstrucción y manteniendo a otros expectantes ante la evolución del panorama.
En este contexto, el precio promedio para construir un metro cuadrado en CABA oscila entre USD 1.000 y USD 1.200, experimentando un aumento interanual del 30%. Este incremento no solo refleja la variabilidad de los costos, sino también el impacto diferencial según la etapa en la que se encuentre cada proyecto, especialmente en los materiales de terminación, que han experimentado los mayores incrementos.
Las condiciones actuales han llevado a algunos materiales de construcción a superar su precio medio, especialmente aquellos no relacionados con la obra gris, que han visto descender su valor en dólares y en pesos indexados hacia su media histórica debido a una menor actividad y una progresiva facilidad para obtener insumos.
Para los compradores, la decisión de invertir en propiedad desde el pozo requiere una cuidadosa evaluación de los recursos disponibles. Spina añade que “depende del tipo de ahorro con el que cuente el comprador; pagar por adelantado puede ser muy beneficioso”. Sin embargo, para aquellos con un excedente de flujo en sus ingresos, enfrentar cuotas ajustadas bajo el Índice de la Cámara de la Construcción (CAC) representa una opción viable ante el panorama económico.
En este telón de fondo, el desarrollo de nuevos proyectos continúa impulsado por la esperanza de una estabilización en los costos y una recuperación en los precios que podría mejorar la rentabilidad del negocio inmobiliario a largo plazo.
Los precios promedio para un departamento de dos y tres ambientes en CABA muestran una variación significativa dependiendo del barrio.
Se estima que en los barrios más cotizados, como Belgrano, Villa Urquiza y Núñez, el precio por metro cuadrado promedia los USD 2.000, mientras que en barrios menos demandados, como Barracas o Liniers, puede encontrarse por debajo de USD 1.500. Sin embargo, Matías Sánchez, quien edifica en la zona oeste porteña, aclaró que “el comprador debe tener en cuenta que la disminución del precio puede verse compensada por la menor dinámica del mercado y una posible demora en las ventas. Por lo tanto, es importante evaluar si la rebaja del 25% en el costo justifica los posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso de adquisición”.
A pesar de las fluctuaciones del mercado, los bienes raíces siguen siendo una buena forma de resguardo de valor. “Es lógico que el negocio muestre un ajuste en la rentabilidad; sin embargo, hay razones para confiar en una estabilización”, concluyó Spina.
Fuente: Grupo Construya
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