El rol del agrimensor antes y después de un negocio inmobiliario
Una profesión poco conocida, lo que provoca que muchas persona no la consideren a la hora de emprender un proyecto inmobiliario cometiendo errores que podrían evitarse si se cuenta con un buen profesional.
Sabemos que a veces conseguir el dinero para encarar una obra no es sencillo. Pero, mucho más difícil es comprar un terreno, invertir en una obra para luego notar que se cometieron muchos errores que desembocaron en más gastos y menos ánimo. Errores que, de existir un agrimensor, serían totalmente evitables.
La agrimensura se relaciona con la sola tarea de medir parcelas en campos y terrenos. Y es mucho más que eso y resulta más imprescindible de lo que creemos. Dialogamos con Ricardo Castellarin y Victoria Bonacalza de Cardinal Agrimensura. Revelaron a Blog Inmobiliario la importancia de su participación antes, durante y después de encarar una obra.
¿Por qué las personas piensan en el proyecto, pero nunca en el lugar donde estará emplazado?
Es por la falta de conocimiento sobre el rol y la importancia del Agrimensor y los problemas que se evitarían.
Supongamos un ejemplo. Hago una medianera y la inicio en el vértice correcto pero con un ángulo ligeramente diferente al que debía. Supongamos 5 grados (poco perceptible al ojo humano). A lo largo de 50 metros y con 5° de error me habré desviado más de 4 metros del vértice siguiente. Ocupando más de 100m2 de superficie indebidos. Esto me conduce a un problema con el vecino. Para no deshacer la medianera le ofrezco comprarle los metros. Deberé hacer un plano de fraccionamiento para anexar, una escritura nueva y además pagarle los metros en cuestión. Todo lo podría haber evitado solicitando a un Agrimensor un replanteo o amojonamiento del terreno.
¿Cuál es la tarea de un agrimensor?
La tarea de un agrimensor consiste en identificar, ubicar, medir y delimitar el objeto del derecho real. En otras palabras es la materialización en el terreno de una propiedad. Y también es su representación gráfica.
El plano de Agrimensura da seguridad al mercado inmobiliario sobre qué se compra. Con medidas lineales, angulares, vinculaciones y georreferenciación se puede ubicar el terreno adquirido de forma unívoca. Evitando confusiones de límites, a construir en el terreno del vecino, etc.
Otras tareas de la profesión
- División en Propiedad Horizontal en el caso de edificios, necesaria para la constitución del consorcio y para inscribir el reglamento de copropiedad mediante escritura pública en el registro de la propiedad raíz.
- Intervención en las áreas de planificación, desarrollo de cartografía y sistemas de información geográficos; en la geodesia y las técnicas satelitales; en las construcciones civiles, de rutas, diques, etc. En la industria minera, del petróleo y hasta en el agro.
- Participa desde los trabajos de nivelación y riego.
- Mediante modernas técnicas de teledetección puede participar en el control y detección de plagas o cultivos dañados.
Es una profesión muy amplia.
Momentos de la obra en la que participa el agrimensor
Antes, durante y después.
Antes de la obra
El Agrimensor realiza el relevamiento y nivelación de la zona. Dependiendo de la envergadura de la obra es el nivel de detalle (si es necesario hasta los árboles se demarcan en un Plano).
Se realizan las averiguaciones y trámites correspondientes para las factibilidades, líneas de cierre, afectaciones que puedan tener las calles. Ya sean Municipales o de Vialidad Provincial o Nacional.
Durante la obra
Se ubica en el terreno (replantea) todo aquello que mencionamos antes, así se evita construir en una zona de terreno que no sea del propietario en cuestión.
Después de la obra
Se realizan los controles para verificar que la obra haya quedado dentro de los límites establecidos.
El rol a la hora de vender o comprar un inmueble
Para vender un inmueble se exige el plano de mensura actualizado.
Esto garantiza al adquirente que está comprando en cuanto a ubicación, superficie y realidad del terreno. Ya que puede haberse dado algunas modificaciones que limiten al comprador a realizar un proyecto.
Un ejemplo es el del avance de las líneas de tensión eléctrica, las cuales tienen una zona de seguridad en las que no se puede ni construir ni cultivar.
El plano también permite, en la ocasión de la venta, relevar las edificaciones que se hubieran realizado sin autorización municipal. Esto permite al Estado provincial mantener la información actualizada. Lo que resulta importante tanto a la hora del cálculo del avalúo fiscal de la propiedad como para la planificación urbana.
Si se trata de la compra de lote es aún más importante, porque el plano de mensura garantiza que proviene de un loteo aprobado.
Consecuencias de no contar con esta mirada profesional
Se han comercializado loteos sin tener la aprobación municipal y de catastro. Esto se dio por el litigio entre los departamentos de Luján y Las Heras que dejaba al piedemonte en una zona gris. Por suerte ahora ya hay un fallo y por lo tanto un proceso de regularización dominial, afirman desde el estudio de agrimensores.
- Cuando se realiza un Loteo con la intervención (obligatoria) del municipio se deben cumplir requisitos como:
- Instalación de servicios de agua y luz
- Obras de cordón cuneta y enripiado (o lo que corresponda según el entorno)
- Obras hidráulicas si la zona lo requiere
- Estudios de impacto ambiental
- Superficies mínimas de los lotes
En otras palabras, se beneficia el adquirente pero también la ciudad en general. Ya que, por ejemplo, las obras hidráulicas beneficiaran no solo al que vive en Pedemonte, sino también a los que viven en zonas más bajas. Quienes podrían sufrir inundaciones como consecuencia de lo que no hizo o se hizo mal.
Construir sin planificación
Si habitamos el Pedemonte sin planificación ni regulación, y no hacemos obras hidráulicas, el agua de una tormenta correrá hacia abajo. Esto provocaría inundaciones que pueden perjudicar a los barrios situados en las partes más bajas de la ciudad, analizan el equipo de agrimensores.
Muchas veces el comprador se encuentra con que compró un lote en condominio y cuando quiere construir no cuenta con los servicios básicos de agua y luz. Y, muchas veces, con que ni siquiera era factible la provisión de los mismos.
Esto provoca que deba costear las obras u, otras veces, teniendo que compartir un medidor de luz para todos y proveerse de agua mediante camiones cisternas que le llenen semanalmente el tanque.
También han surgido problemas peores como gente que adquirió un lote, construyó su casa en un cauce aluvional y corre riesgo de perderlo todo en un alud.
Por eso, siempre la recomendación es verificar todo antes de comprar, consultar en la municipalidad, asesorarse con los profesionales correspondientes. Esto evita muchos problemas a futuro tanto para quien compró como para la ciudad y el hábitat en general.
Más info en Cardinal Agrimensura. Facebook | Instagram
SEGUINOS EN NUESTRAS REDES
