Alquileres que quedaron por encima del valor de mercado
Afirman que los aumentos de las locaciones están más caras de lo que deberían costar tras la derogación de la Ley de Alquileres
La actualización de los valores de los alquileres está por encima del valor de mercado, aseguró Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.
El sector inmobiliario tiene una opinión unánime: la derogación de la Ley de Alquileres aumentó la oferta de locaciones y disminuyeron los precios. Sin embargo, a pesar de ser positiva, la baja generó que la actualización de los contratos que se celebraron a partir de diciembre esté quedando por encima del precio de mercado.
Ahora, con el DNU de Milei, ambas partes del contrato deben establecer, entre otras cosas, el plazo del alquiler, la moneda a utilizar, la frecuencia de actualización del valor del contrato y el índice a utilizar. En consecuencia, la mayoría de los contratos firmados desde diciembre en adelante tienen un incremento cada 3 o 4 meses.
El problema es que estas actualizaciones subieron el valor del alquiler a contramano de la reducción de los precios que provocó el aumento de la oferta. Según Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, la diferencia, en promedio, es del 20%.
“Ya tenemos varias experiencias donde los aumentos están por encima del valor de mercado, es decir, que los inquilinos encuentran alquileres de las mismas características, en algunos casos, en el mismo edificio o en el mismo barrio, a 30, 40, 50 mil pesos menos y se van”, afirmó Rosta.
Por su parte, agentes inmobiliarios explicaron que tienen un departamento en un edificio que pusieron en alquiler a $190.000, mientras que otro con características similares, utilizando el índice de actualización, aumentó a $250.000.
Otro ejemplo es el caso de una inmobiliaria que explicó: “Tenemos el caso de un cliente que ya va por su tercer período cuatrimestral y un departamento de tres ambientes lo incrementó a $510.000. Hoy un contrato, una locación por un inmueble con las mismas características, está en $300.000”.
Esto también generó contratos que se “rescinden en la primera actualización”, ya que “la gente no puede seguir las subas con estos índices, y en consecuencia al primer cuatrimestre dejan el inmueble”.
“Está pasando con dos departamentos céntricos que están por fuera del valor de mercado para nuestro criterio, pero no para el de la propietaria, y ya llevan dos meses parados”, ejemplificaron.
Para explicar este fenómeno, aseguraron que “empezamos con un valor locativo inicial muy alto y los índices no son para nada acordes a los sueldos de la gente”.
“Se especuló con un índice (el que más se usa es el IPC en su caso) que iba a ser relativamente bajo y no pasó”, sumaron.
En el mismo sentido, Rosta ratificó estos ejemplos pero aseguró que la situación permitió una mayor negociación entre las partes. “Para evitar que el contrato se caiga, hay muchos propietarios que quieren mantener a un inquilino en particular por su buena conducta, y en muchos casos negocian los valores”, afirmó.
“Se les da curso y funcionan porque son frutos de la oferta y la demanda. En los casos, por ejemplo, en donde los propietarios no acceden a negociar con el inquilino, y el inquilino opta por irse, ese propietario no va a poder alquilar el inmueble por X cantidad de tiempo”, agregó.
“El mismo mercado se ocupa de ponerlo en valor, porque, por ejemplo, dos meses o tres que pasa la unidad sin alquilarse le va sumando el proceso inflacionario. Si tenés un 8 o un 10% mensual, en dos meses tenés un 20% de ese valor”, sostuvo.
Bajó la rentabilidad de los alquileres temporarios
Una de las modalidades que más benefició a los propietarios en los momentos en que estaba vigente la Ley de Alquileres es la utilización de plataformas como Airbnb, Booking, entre otras, para brindarles un lugar a los turistas que pagaban en dólares.
En enero por un temporario de un dormitorio en una zona media, no en pleno centro, se ganaba un estimado de 400 dólares, explicó la dueña de una inmobiliaria que se dedica, entre otras actividades, a administrar los alquileres bajo esta modalidad. Según su experiencia, “en abril se le sacó un estimado de $250.000”.
Uno de los factores que hizo que bajen las ganancias es el encarecimiento del país para los extranjeros, a diferencia de lo que fue en 2023, cuando el tipo de cambio favorecía a los turistas.
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