¿Es rentable tener un departamento para alquilar?
La rentabilidad es una tendencia en alza. ¿Cuánto le deja al propietario un departamento que se alquila en la Ciudad? ¿Cuándo recupera la inversión?
El cierre de 2024 dejó cifras destacadas para el sector inmobiliario en Argentina. Tras un período marcado por la volatilidad económica, los números en verde en diferentes indicadores del mercado han permitido a los agentes del rubro celebrar ciertos logros, como el incremento de escrituras de compraventa, el regreso de los créditos hipotecarios y un aumento en la rentabilidad de propiedades destinadas al alquiler. Este último aspecto resulta crucial para quienes buscan optimizar su patrimonio a través del sector.
Uno de los hitos recientes fue la derogación de la Ley de Alquileres, lo que generó cambios significativos en el mercado. Si bien el impacto en el corto plazo incluyó desafíos para inquilinos y propietarios, las modificaciones impulsadas mediante decreto trajeron un beneficio notable: una mejora en la rentabilidad de propiedades destinadas a alquiler.
La rentabilidad, entendida como el porcentaje anual que deja una propiedad en relación al precio del metro cuadrado y el valor del alquiler, sirve también para estimar en cuántos años se recupera la inversión realizada.
El escenario cambió drásticamente durante la pandemia de COVID-19. En junio de 2020, la rentabilidad cayó al mínimo histórico del 2%, extendiendo a 49 años el período necesario para recuperar la inversión. Sin embargo, la tendencia se revirtió gradualmente, alcanzando un 5,7% en diciembre de 2023, el nivel más alto desde el inicio de la pandemia. En octubre de 2024, la rentabilidad fue del 4,8%, equivalente a un período de recuperación de 20,6 años, aunque por debajo del 5,4% registrado en enero de este mismo año.
Perspectivas del mercado inmobiliario según los especialistas
Las recientes reformas han brindado mayor previsibilidad a las relaciones entre propietarios e inquilinos. Según su análisis, la estabilidad inflacionaria alcanzada en 2024 también ha contribuido a un entorno más predecible para el mercado de alquileres.
Por su parte, aunque los alquileres aumentaron un 105,3% en el último año, la rentabilidad no creció en igual proporción debido al impacto de la variación del dólar. A pesar de esto, resalta un doble beneficio para los propietarios: la renta por alquileres, que ronda el 4-5%, y la revalorización anual del precio de las propiedades en ciertos barrios, que puede alcanzar el 8-12%.
Las zonas con valores más altos por metro cuadrado tienden a conservar mejor su precio, incluso en períodos de inestabilidad económica, aunque esto implique una menor rentabilidad inicial.
Evolución anual y proyecciones
Al comparar octubre de 2024 con el mismo mes de 2023, se observa un crecimiento sostenido en la rentabilidad de varios barrios.
De cara al futuro se anticipa una estabilización en los niveles actuales de rentabilidad, impulsada por contratos ajustados trimestralmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Por su parte, se prevé un mercado más equilibrado, con valores más consistentes y un entorno que favorezca tanto a propietarios como a inquilinos.
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