Así será la transformación de los inmuebles comerciales
Uno de los sectores que más sufrió la crisis sanitaria mundial es el inmobiliario, pero a futuro se visualizan tres opciones que, bien aplicadas, pueden remontar la situación de las propiedades comerciales.
¿Qué más le puede faltar a este año? Ha sido un periodo de grandes desafíos y, sobre todo, de transformaciones. Cada sector económico se vio resentido por la crisis sanitaria mundial y el sector inmobiliario no es ajeno a ello, en especial los inmuebles comerciales. Con el transcurrir de las medidas de confinamiento, este sector sufrió grandes cambios sobre todo en los segmentos de oficinas y locales. Pero, según los profesionales, existen tres opciones que podrían mejorar el contexto de cara al futuro.
Los cambios provocados por la pandemia
Después de meses de confinamiento y de protocolos, muchas empresas implementaron esquemas de trabajo remotos que, de una u otra manera han redefinido el uso de las oficinas. Además, es probable que este sistema labora perdura en el tiempo, reduciendo así el uso de metros cuadrados de oficina.
En el caso de los locales comerciales, la cuarentena obligó a los consumidores a realizar un alto porcentaje de sus compras por canales digitales, lo que impactó –e impacta- de forma directa en ingresos y las rentabilidades de los comercios a la calle.
La transformación de los inmuebles comerciales
Sin dudas, el cambio es inminente. Es indispensable conservar los espacios y mejorar el servicio a los clientes. Ante esta situación, Luis Gómez Centurión, director de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss cuenta que el sector de oficinas, dependiendo de la zona, ha tenido un aumento en la vacancia de un 10% a un 30%, con valores de renta promedio entre USD 26 y USD 30 el metro cuadrado para oficinas AAA. Además, la devaluación ha impactado fuerte en estos contratos, ya que son en dólar oficial y la brecha cambiaria, que alcanza el 100%, impacta directamente en la rentabilidad y la lleva a la mitad. El profesional estima que, retomada la normalidad, las vacancias estén por encima del 27%, siendo mayores que en el año 2002, especialmente en los edificios antiguos y con bajos grados de modernización.
Un proyecto de transformación de activos inmobiliarios, puede ampliar la visión que tenga un propietario sobre sus inmuebles, y darle un marco en el que pueda establecer escenarios futuros y posibles planes de contingencia.
Tres situaciones que se presentan como recurrentes
Cambios en la toma de decisiones
La toma de decisiones será naturalmente más conservadora y analizada al más mínimo detalle. No es momento de cometer errores o apostar a proyectos sin hacer un análisis meticuloso. Antes de iniciar un proyecto o realizar una inversión, tanto desarrolladores como inversionistas deberán apoyarse en estudios de mercado y tendencia sólidos que les permitan entender la demanda, conocer a sus competidores y definir esquemas de precios competitivos. Estos estudios deben complementarse con un ejercicio de evaluación de escenarios, riesgos e impacto.
Eficiencia en el manejo de activos inmobiliarios
En los próximos meses los grandes tenedores de activos inmobiliarios -tanto en alquiler como en propiedad- se enfocarán en gestionar sus portafolios de inmuebles apuntando a lograr ahorros y eficiencias y acompañar el crecimiento del negocio. En este punto es importante conocer cada uno de los inmuebles, sus características edilicias, posibles usos, situación legal y tributaria, rentabilidades históricas, precio de mercado y potencial para así identificar oportunidades de eficiencia en su manejo y definir una hoja de ruta que permita gestionarlos.
La mayoría de las empresas están evaluando la necesidad y disponibilidad de metros cuadrados de oficina. Es importante que aquellas empresas que decidan mudarse a espacios más reducidos tengan en cuenta los nuevos esquemas que ofrece el mercado, como las oficinas 100% instaladas, que permiten a la empresa mudarse a un nuevo espacio de trabajo que ya está adecuado desde el punto de vista de mobiliario y de equipos e infraestructura, generando así ahorros representativos para el nuevo usuario.
La situación de largas vacancias para oficinas y locales comerciales
Ciertos segmentos de oficinas y de locales comerciales se enfrentarán con un escenario de altas vacancias en los próximos años. Para que lo inmuebles se mantengan ocupados, el foco de los propietarios será retener a los inquilinos estableciendo condiciones favorables para estos últimos.
Sin embargo, los propietarios de inmuebles con vacancia o con un panorama incierto sobre su futuro serán los que enfrentarán los mayores desafíos. Para ellos, la opción más conveniente es realizar una evaluación de viabilidad de transformación de sus activos inmobiliarios.
¿Qué tal si un edificio de oficinas tipo B ubicado en la zona del microcentro pudiera convertirse en un negocio de vivienda, alquileres temporales u hotelería? La pregunta solo puede responderse realizando un estudio detallado del activo inmobiliario que permita entender qué tipo de usos se le puede dar al inmueble, cómo recibiría el mercado este tipo de activo, en qué tipo de gastos e inversiones se debería incurrir para poder ejecutarlo, sus tiempos de implementación y riesgos asociados.
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