La jugada para comprar una propiedad en Chile
Las viviendas suben considerablemente y para lograr comprar un inmueble, un experto del mercado inmobiliario chileno explica como invertir y no perder dinero.
Comprar una propiedad en Chile es igual de complejo que cualquier otro país de la región, sin embargo, un experto del sector inmobiliario de aquel país, cuenta con una receta que permite invertir bien el dinero, sin perder nada en el camino.
Bien sabemos que el acceso a la vivienda, en los últimos años, se ha tornado algo complejo. Si ya lo era hace un tiempo; con la pospandemia, las cosas parecen haberse multiplicado. Y, Chile, no está exento de esta situación.
Para conocer un poco más sobre la realidad chilena, Yuval Ben Haym, director regional de RE/MAX Chile brindó una entrevista a una radio local en la cual analizó el actual escenario en que se encuentra el mercado inmobiliario.
Si bien es cierto que varios momentos históricos han cambiado el vaivén de la economía y de las posibilidades de acceder a la vivienda; no cabe duda de que el terremoto que movilizó al país en 2010 y, ahora, la pospandemia (entre otros factores), han cambiado rotundamente las piezas del juego.
Bien se sabe que, después del terremoto (2010), los precios de las viviendas habían bajado considerablemente. Sin embargo, luego de que 2020 significara uno de los años más caóticos a nivel mundial; la situación se presentó completamente diferente. Los precios de las viviendas, desde mediados de 2020 y con fuerza a partir del 2021, han aumentado, ya sea para la venta como para el arriendo.
Para comenzar a analizar, Haym, afirmó que, en la actualidad, los precios que más han aumentado han sido los de los arriendos. Incluso, mucho más que los de la venta.
El ojo puesto en los créditos hipotecarios
Son respecto a los créditos hipotecarios, el director regional de RE/MAX Chile fue muy claro, pues, para el experto, “lo que ha estado pasando en los dos últimos años es que los bancos (por un tema de seguridad financiera o por no tomar riesgo), han levantado el freno de mano”.
Para Haym, “las tasas están subiendo, y el banco central hace lo que está a su alcance para frenar la inflación, pero no eso lo que está restringiendo el acceso de los créditos”.
Si no son las tasas, entonces, ¿qué?
Para el director regional de la franquicia de bienes raíces, lo que lo está restringiendo la posibilidad de sacar créditos son dos factores: por un lado, la cantidad de años que “te permiten sacar el crédito, cuando disminuye esa cantidad de años, obviamente, la cuota hipotecaria se eleva”. Por otro lado, muchos bancos estaban dando créditos del 90 %, es decir, que la persona aportaba solo el 10 % del valor de la propiedad. Y la gente, cuando quiera estar sujeta a créditos, tiene que tener este 10 % de valor. “Los bancos, al pasar de este 10 % y exigir el 20 %, la mitad de la gente perdió el acceso a ser sujetos a crédito, porque les elevaron la exigencia del valor de la propiedad que quería comprar”.
Esto ha significado que “mucha gente perdiera esta posibilidad. Las personas que no pueden comprar, necesariamente tienen que arrendar. Y la demanda de arriendos se elevó tanto que, la oferta queda más o menos igual. Los precios se están disparando”, sentenció en responsable de RE/Max Chile en Radio ADN.
Esto pasa en el mercado cuando hay mucha demanda y poca oferta, normalmente los precios suben. Y eso es lo que estamos viendo ahora en el mercado, pero no tienen que ver con el tema de las tasas, sino más bien, con este freno de mano que han puesto los bancos para resguardarse financieramente.
Cambios de vida
Según Yuval Ben Haym, otro fenómeno que también se está manifestando en el mercado es que, la pandemia cambio la forma de vivir. “Antes del 2020, el núcleo familiar (padre, madre y un solo hijo) que vivía en Santiago de Chile, se acomoda bien en una vivienda de dos dormitorios. Porque los padres trabajaban y el niño estaba en la escuela, es decir, no necesitaban tanto espacio”.
“Pero, hoy (pospandemia), con el teletrabajo, ese espacio de dos dormitorios ya no les alcanza. Entonces, una familia que compró un departamento con un crédito hipotecario, ahora deberá poner en arriendo ese inmueble, comprar o arrendar algo más grande”.
Las viviendas pequeñas
Asimismo, analizó la situación de las viviendas actuales, pues, para el entrevistado, lo que ha pasado desde hace más de 25 años, es que las desarrolladoras han estado construyendo viviendas muy chicas.
“Nos hemos acostumbrado a vivir de manera minimalista, en espacios pequeños. Pero, hoy en día, todo eso ha cambiado. Sin embargo, casi que no hay departamentos de tres dormitorios en Santiago”.
“Hemos notado que la subida de precios más pronunciados está en el sector oriente, donde, efectivamente, todavía hay de estos departamentos de tres o cuatro dormitorios”.
Sin embargo, si se compra Chile con otros países que no tienen un nivel de desarrollo como el de este país, siempre va a haber una diferencia. No obstante, “todavía estamos por debajo de países desarrollados, en lo que respecta a costos. Yo no veo que haya una burbuja, sino un tema de oferta y demanda”, aseguro Haym.
Además, todos los factores están subiendo, aun así, “todavía sigue siendo una buena opción comprar vivienda”. ¿Por qué? Porque en Chile “la única manera de protegerse contra todos estos altos y bajos de la economía es tener un tipo de ahorro en UF (Unidad de Fomento), y las propiedades son el ahorro UF por excelencia de la familia chilena. Es la única manera de protegerse de los vaivenes económicos, es tener algo propio que esté valorizado en UF”.
“Sabemos que todos los factores van a seguir subiendo, y los precios van a seguir subiendo”.
La jugada triple de un inversionista
Si hay personas evaluando comprar o no, lo recomendable es comprar de inmediato, porque si compra mañana, el precio estará en alza. “Si compra hoy en día, se asegurará de que la vivienda quedará valorizada en UF”.
- No usar la palabra propia, sino que el banco ponga la plata para que el comprador sea un sujeto de crédito.
- Si vas a comprar, que sea para poner en arriendo. De esta manera, se compra una propiedad en la que el dinero para adquirirla la pone el banco y el comprador solo pone el 10 o el 20 %, sea lo que pida el banco en este momento, y, “ojalá, que el arriendo de esa propiedad logre cubrir la cuota hipotecaria”.
- Saber dónde comprar. Las propiedades en Chile nada más suben de precio, pero hay sectores que suben más que otros. Y saber esto, es comprar de modo inteligente.
Una visión del panorama inmobiliario chileno y consejos útiles si estás pensado en invertir.
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Estoy de acuerdo que la mentalidad cambió durante la pandemia y la gente prefiere una vida más tranquila en el campo. Pero pienso que mudarse y especialmente construir una casa puede llevar mucho tiempo. Bueno, en nuestro caso no nos demoramos tanto porque en vez de construir compramos una casa prefabricada (en 3 meses estuvimos listo con todo. Comparar modelos pueden por ejemplo en casaprefabricada.cl). Pero ahora, sinceramente, viviendo en el campo me hace falta la vida de ciudad. Mis amigos están bastante lejos, y aunque me vienen a visitar no es tan frecuente como antes. Recomiendo a todos pensarlo bien antes de cambiarse!