Qué saber para que la vivienda no pierda valor
Es necesario tener en cuenta algunos puntos, para que el inmueble mantenga su cotización, acorde con la realidad del mercado y no tentarse con tasaciones irreales.
En algunas ciudades del país, existe un nivel de sobreoferta de viviendas que no tiene precedentes. Sólo entre CABA y la provincia bonaerense hay más de 300.000 inmuebles que se ofrecen en distintos portales especializados.
Sin embargo, las expectativas para 2023 recaen en un repunte de las operaciones inmobiliarias que tuvo el año anterior, después de 4 años en caída. Según el Colegio de Escribanos porteño en el distrito se oficializaron 33.753 escrituras, y el Colegio de Escribanos de la provincia registró 95.693 actos, ambas cifras resultaron las mejores desde 2018.
A pesar de todo, no es menor comenzar a implementar algunos tips, que estén enfocados hacia los dueños de viviendas que venden, para tengan éxito en un lapso mediano de tiempo (al menos entre 6 y 9 meses).
Todo propietario que publica su unidad debería saber que el precio de venta de una vivienda no es fijo, por lo que resulta importante tener en cuenta los distintos motivos que pueden hacer perder valor a un inmueble.
1- Evitar que se deteriore
Al momento de estar en venta, una propiedad puede estar habitada o no. Si no lo está, se la debe ir a visitar frecuentemente para ventilar, mantenerla limpia y chequear que todo funcione.
Es fundamental que, ante un desperfecto mayor, pueda resolverse lo antes posible para que no afecte el valor de la propiedad.
La aprobación de compra de una vivienda “tiene que entrar por los ojos del posible comprador”, ya que el resultado de la operación es más emocional de lo que se piensa.
Es importante que el propietario elija cuidadosamente con cuál inmobiliaria va a comercializar y que tenga un perfil acorde al tipo de propiedad que busca vender, porque esto producirá que una empresa especializada trabaje su inmueble achicando los tiempos de venta.
Un inmueble que está en el mercado mucho tiempo suele generar una imagen negativa en los potenciales compradores. De la misma forma que una propiedad publicada por varias inmobiliarias sugiere que esa unidad tiene alguna dificultad para venderse, y eso es malo para las posibilidades de conseguir un comprador.
2- Fijar bien el precio
El precio de venta de una propiedad debe ser el de la actualidad. Es el que hace que tanto quien vende como quien compra se pongan de acuerdo.
En un mercado con sobreoferta y pocos compradores, probablemente el precio de una propiedad sea menor que hace dos años. Entonces el tiempo juega en contra de quien quiere vender. El rol del profesional inmobiliario es definir bien el valor de venta en el momento que va a salir a publicarse.
También es vital que el cliente tenga noción del mercado o que lo asesoren correctamente. Hay que tener en cuenta que para que una propiedad se comercialice se estima un promedio de 15 visitas.
3- Tasada por arriba del precio de mercado
Una propiedad que permanece mucho tiempo publicada suele ser ignorada por los potenciales compradores que vienen buscando desde hace semanas o meses y ven que determinada propiedad permanece publicada, o que cambia seguido de inmobiliaria.
Los profesionales le ponen toda la garra y voluntad a viviendas que están en valor sino se termina trabajando para los portales.
4- Cuando se desvaloriza más una propiedad
El valor de una vivienda puede perderse por factores internos o externos. Por problemas del edificio o de la propia de la unidad. Los factores externos pueden ser por oferta-demanda o por edificaciones que se levantan lindantes o en la zona que afecten su valor, entre otros aspectos, como estar en lugares inseguros.
La propiedad no pierde valor sólo por el hecho de permanecer en el mercado más tiempo, sino que su percepción puede empeorar en un mercado donde los compradores buscan por varios meses y al empeorar su imagen edilicia esto puede resultar en que para venderse deba bajar más el precio.
Las viviendas ubicadas en zonas consolidadas con servicios como colegios, comercios, parques o medios de transportes, pueden valer hasta un 50% más que aquellas construidas en barrios de menor valuación o en los que no se han realizado inversiones en infraestructura pública.
5- Cuál es el valor real
La cotización real de la propiedad es aquella por la que se vende. Se comienza a determinar a través del precio de publicación y las consultas que se obtienen de ella. Se estima una brecha de 9% entre precio de publicación y cierre final.
La vivienda debe encontrar el cliente ideal. Por ejemplo: un departamento que se vende cerca de un hospital es aconsejable para alguien que trabaja allí o que el dueño quiere alquilarlo a gente que va a acompañar a familiares que realizan tratamientos médicos y puede ocuparlo temporalmente. Cada propiedad tiene su grupo de clientes, es necesario entender cuál es el usuario ideal para llegarle a ese posible comprador. Existen infinitas herramientas digitales, pero hay que saber identificar ese público y explicárselo a los propietarios.
6- Cuándo el dueño debe aceptar una rebaja
Al momento de firmar una autorización de venta, el propietario debe ser asesorado sobre la situación del mercado inmobiliario. Se debe ser transparente y honesto en todo momento y saber gestionar de manera eficiente sus expectativas.
El primer mes de publicación es crucial y el mercado le dirá a través de las consultas que reciba la propiedad si está o no en precio. Si durante el primer mes no obtuvo consultas y la propiedad está correctamente difundida, el mercado le está marcando que no está en precio.
7- Cómo lograr que se venda rápido
Si se desea una venta rápida, ante una gran oferta de propiedades, se debe desarrollar una estrategia que permita contar con el precio correcto del inmueble, un recorrido virtual, fotos profesionales, una difusión en portales y sitio Web y una atención al cliente sobresaliente.
Se trata de encontrar el valor justo de una propiedad, venderla en buenas condiciones en relación a su precio, y por supuesto ofrecerla adecuadamente al mayor número posible de potenciales compradores.
8- Apoyarse en el marketing inmobiliario
Existen diversas acciones que pueden facilitar la venta rápida de la propiedad. Se pueden destacar:
a) Producción: fotografías, videos y recorridos virtuales;
b) Difusión: redes sociales, portales inmobiliarios, sitios Web, mailing y prensa; y
c) Campañas publicitarias: social ads y google ads, entre otras.
Para concluir, es fundamental manejar de manera óptima las bases de datos de clientes para la oferta adecuada de inmuebles que sean del interés de la persona que está buscando. Optar por una inmobiliaria que conozca el mercado en el que se está manejando, establecer las mejores herramientas, portales, realizar publicaciones gancheras y llegar a clientes reales e inversores.
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