El mercado inmobiliario de oficinas y logística en BsAs
El mercado de oficinas en Buenos Aires está en un estado de espera y cambios definitorios.
El inventario de oficinas corporativas en la ciudad ha alcanzado un total de 2,040,000 metros cuadrados al final del segundo trimestre del año, con un modesto aumento del 1% en el último año, que está muy por debajo del promedio registrado desde 2000, que ha sido del 6% anual.
La tasa de vacancia se mantuvo en un 13.9%, más alta de lo que históricamente se había observado, debido al impacto de la pandemia de COVID-19. Esto afectó tanto a las oficinas de Clase A como a las de Clase B, lo que demuestra que la situación es más compleja de lo que parece y refleja una tendencia global de incertidumbre.
En cuanto a la demanda, se ha desacelerado en los últimos años, con solo 43,300 metros cuadrados absorbidos en los últimos cuatro trimestres, en comparación con los 74,500 metros cuadrados absorbidos antes de la pandemia. Aunque hay señales de recuperación en 2022 y 2023, los valores aún están por debajo de los promedios históricos.
Además, los precios de las oficinas han seguido disminuyendo, con un precio promedio por metro cuadrado por mes de USD 23.2, el más bajo desde 2010. Esto refleja la flexibilidad de los propietarios para atraer inquilinos en un mercado con una demanda aún débil.
Este entorno de incertidumbre, combinado con las próximas elecciones presidenciales, ha llevado a retrasos en la entrega de nuevas ofertas y la reformulación de proyectos. A pesar de las estimaciones de 208,000 metros cuadrados de nuevos proyectos para 2023 y 2024, es probable que estos valores no se materialicen y que continúen las demoras.
El mercado de oficinas de Buenos Aires está experimentando un período de incertidumbre y cambios. La disponibilidad es más alta de lo histórico, la demanda se ha desacelerado y los precios siguen cayendo. La situación se ve agravada por factores políticos y económicos. Los inversores institucionales y corporativos han buscado refugio en activos inmobiliarios, lo que ha impulsado el mercado de compraventa de oficinas en la ciudad.
Se han registrado transacciones significativas en los últimos años, principalmente en propiedades nuevas y estabilizadas con contratos de alquiler firmados por empresas de primera línea. Catalinas y el corredor norte de la ciudad son áreas destacadas para la inversión en oficinas debido a su ubicación estratégica y servicios financieros de calidad.
En el sector de centros comerciales, Argentina ha experimentado un desarrollo más lento en comparación con otros países de la región. Sin embargo, en los últimos años, ha habido una expansión suburbana y una transformación de los centros comerciales existentes para adaptarse a las nuevas tendencias globales de entretenimiento y tecnología. El país cuenta con 180 centros comerciales existentes en 20 provincias, con más de 2.38 millones de metros cuadrados de área bruta locativa (ABL). Se están desarrollando 18 proyectos adicionales en 7 provincias.
La Provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires concentran más del 50% del área rentable del país. En términos de clasificación, la mayoría de los centros son centros comunitarios, seguidos de centros comerciales de escala barrial. Algunos centros comerciales han iniciado reformas para adaptarse a las nuevas tendencias globales, centradas en el entretenimiento y la tecnología.
Mirando hacia el futuro, se espera que se produzcan nuevas aperturas y renovaciones en diferentes regiones del país. La oferta se expandirá, especialmente en centros de conveniencia y barriales, para atender las necesidades de las comunidades suburbanas en crecimiento.
En resumen, el mercado de centros comerciales en Argentina está experimentando una transformación, con un enfoque en la adaptación a las tendencias globales y una expansión hacia nuevas áreas del país.
Por otro lado, el mercado inmobiliario de retail en Buenos Aires ha experimentado una montaña rusa de cambios y desafíos en los últimos años, en gran parte debido a la pandemia de COVID-19. El año 2020 fue, sin duda, uno de los más difíciles en la historia del sector, pero desde mediados de 2021 se ha observado una notable recuperación. Aunque el poder adquisitivo de los consumidores sigue siendo un desafío, se ha visto un aumento en el consumo privado, impulsado por el llamado «consumo de revancha», una respuesta a los largos períodos de aislamiento y restricciones.
En 2021, se confirmó que la explosión del comercio electrónico en 2020, que fue uno de los principales efectos de la pandemia en el sector minorista, fue en su mayoría transitoria. Aunque hubo avances en la digitalización y la adopción de tecnología, la aceleración del comercio electrónico no fue tan significativa como se había pronosticado inicialmente.
En 2023, la mayoría de los corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires mostraron signos de recuperación y crecimiento. La tasa de vacancia ha disminuido, alcanzando su punto más bajo desde 2018, con destacados corredores como Cabildo y Juramento y Rivadavia y Acoyte que reportaron una tasa de vacancia del 0%. Sin embargo, la peatonal Florida se mantiene con una tasa de vacancia significativamente más alta que el promedio del mercado, en un 5%.
En términos de demanda, se observa que los inquilinos buscan superficies que oscilan entre 100 y 500 metros cuadrados, mientras que la demanda de superficies más grandes ha disminuido en los últimos años, lo que ha llevado a que los espacios de más de 1,000 metros cuadrados permanezcan disponibles durante más tiempo.
En cuanto a los precios, se ha producido una recuperación en 2023, con un valor promedio de USD 19.6 por metro cuadrado por mes en el segundo trimestre, en comparación con USD 14.6 por metro cuadrado por mes en el tercer trimestre de 2022. Los corredores de Rivadavia y Acoyte, Cabildo y Juramento, y Santa Fe y Pueyrredón tienen los precios más altos por metro cuadrado por mes en el mercado.
La demanda en el mercado logístico ha sido sólida, con una absorción neta positiva de 41,600 metros cuadrados en el primer semestre de 2023. Los precios también han experimentado un aumento, con un promedio de USD 6.7 por metro cuadrado por mes en el segundo trimestre de 2023. Los corredores de Zona Norte GBA y Zona Oeste GBA tienen valores similares.
En conclusión, el mercado inmobiliario de retail en Buenos Aires ha experimentado una recuperación tras los desafíos de la pandemia, con disminución en la tasa de vacancia y aumento en los precios. En el sector de logística, el mercado de centros logísticos premium también ha mostrado un desempeño sólido, con una demanda constante y una disminución en la tasa de vacancia. Estos cambios reflejan la capacidad de adaptación del mercado inmobiliario a las condiciones cambiantes y la evolución de la economía en Buenos Aires.
Fuente: El Cronista.
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