La zona donde se consiguen departamentos desde US$50.000
Nace un eje inmobiliario enmarcado por megaproyectos de lujo con precios accesibles para la clase media y media alta.
Como una ola expansiva, la fiebre de la construcción que actualmente atraviesa al barrio porteño de Villa Devoto traspasó su frontera. Esta vez no contagia a otro barrio de la ciudad sino que el efecto derrame cruza el anillo de la General Paz y le toca la puerta al conurbano. Según quien lo mencione, tiene un apodo distinto. Pero en lo que todos están de acuerdo es que la zona lindante con la autopista General Paz -donde confluyen los barrios de Villa Devoto, San Martín, Villa Lynch y Tres de Febrero- vive un cambio inmobiliario.
El triángulo fértil para los ladrillos está delimitado por Salvador María del Carril y la General Paz hasta 25 de Mayo y la misma autopista. Más allá de las calles, son los proyectos más emblemáticos de la zona los que plantan la semilla de la reconversión y enmarcan la tendencia.
Soledad Pato es Magíster en Economía Urbana y se dedica al análisis de zona. Ella fue una de las responsables de la transformación que le dio un giro 180° a estas cuadras 10 años atrás. En ese entonces, el entorno no era compatible con proyectos de lujo como lo es ahora.
La propuesta a nivel municipal fue habilitar el frente de la General Paz para que sea parte de la ciudad, es decir que Devoto no frene donde termina su límite sino hacer de cuenta que traspasa la autopista y extender el patio de atrás de Devoto, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón para que se amplíe hacia la localidad San Martín.
Fueron varios los cambios que se hicieron en ese entonces. Según cuenta la especialista, las industrias que solían estar al borde de la autopista y en medio del barrio se mudaron hace el fondo del Buen Ayre, donde se generó una zona logística moderna. El desplazamiento propició fuentes de trabajo, accesibilidad que el municipio no tenía y orden en la zona que dejaron atrás. Se mejoraron calles, avenidas, puentes y accesos.
La buena conexión que goza la zona se refuerza por las vías de transporte público. Villa Lynch, Sáenz Peña y el nodo que actualmente tiene el Grupo Ecipsa cuentan con tres estaciones de tren de tres líneas distintas, es decir que estás unido con el centro de la Capital por tres vías diferentes en un radio de 20 cuadras.
Con la nueva disposición, se creó un nuevo eje inmobiliario. Como en algún momento se produjo algo entre la avenida del Libertador y la General Paz, cuando se hizo el complejo Al Río en Vicente López, ahora sucede acá algo similar para la clase media y media alta. Se genera un espacio al que hay que darle atención, apalancado por conectividad, locales gastronómicos, colegios bilingües, centros de salud, supermercados y universidades.
A nivel municipal hubo un trabajo para que 10 años después los desarrolladores tengan otra potencia. Dicho y hecho, hoy hay un fuerte movimiento inmobiliario en la zona.
Donde supo haber una terminal de ómnibus de media distancia hoy empieza a erguirse Aera Distrito Nueva Lynch, un emprendimiento de dos torres de 16 y 26 pisos en construcción donde habrá 170 departamentos de uno a cuatro ambientes. Con un plazo de obra estimado de 36 meses, el proyecto sobre la avenida 25 de Mayo, a 300 metros de la General Paz, está traccionado por una inversión de US$20 millones.
La parte más linda y desarrollada de San Martín está en el centro del partido. El proyecto se encuentra frente el campus de la Universidad de San Martín (UNSAM), aunque el arma secreta del emprendimiento es la vista abierta al Golf Club General Mitre, detrás de la Universidad.
El proyecto emplazado sobre un terreno de 11.000 m² tiene más de 1000 m² de amenities. Entre ellos, la novedad es que tendrá su propio club deportivo en el que habrá un gimnasio de Sport Club. El mismo estará abierto al público, a su vez que habrá un sistema de membresía dentro de los copropietarios del edificio para poder usar las instalaciones incluyendo las canchas de fútbol y paddle.
Lanzado el año pasado a la venta, ya llevan el 47% de las unidades colocadas. El valor del metro cuadrado en esta fase inicial de la obra parte desde US$1265 y los tickets recorren un rango de entre US$59.000 y US$384.000, en el caso de los cuatro ambientes dúplex de los pisos más altos.
El crecimiento de la zona llama la atención de distintos perfiles de comprador. Se diferencian dos tipos principales. Una es la gente que vive en la ciudad y lamentablemente ya no lo puede pagar. Esto se debe a que la compra de un departamento hoy es compleja. Por ejemplo, si me tengo que comprar una unidad de tres ambientes en la zona exclusiva de Devoto me piden US$250.000, pero si lo hago a cinco minutos en auto de la mano de enfrente de la General Paz lo compro a US$150.000. La diferencia de precios es casi la mitad, ya que en Devoto el metro cuadrado promedia los US$3000 y del otro lado entre US$1600 y US$1800. En esta situación, el consumidor de CABA `es expulsado´, fenómeno que pasa a nivel global en las grandes ciudades cuando se pone cara la tierra por escasez.
Por otro lado, está el comprador que vive en Provincia, que nunca tuvo este nivel de producto de diseño, calidad y capital en provincia. Ese perfil que habita en barrios como San Martín o Tres de Febrero y quiere quedarse en la zona pero aspira a una buena calidad es el que se interesa por estos nuevos proyectos.
Bajo la misma marca, se encuentra en pleno desarrollo otra torre que sumará a propuestas de alta gama. Sobre la calle Luis Agote, en la entrada de Sáenz Peña, Aera General Paz consiste en una sola torre de 22 pisos de más de US$10 millones de inversión. Este proyecto también tiene la gastronomía impresa en su identidad, ya que tendrá un restaurante en el piso 15 con doble altura para generar un spot de encuentro con vistas panorámicas.
La obra en cuestión tiene 72 departamentos de uno a tres ambientes (de 34 a 86 m² totales) y está medio año más adelantada que el otro proyecto. Es así que estiman entregar las unidades dentro de 30 meses. De momento, llevan vendidos el 20% de los departamentos a un valor de metro cuadrado que parte desde los US$1475. En ese orden, el ticket más accesible es de US$50.000.
El proyecto apto blanqueo se puede comprar a través de un plan de pagos financiado, con el pago de un anticipo del 30% más cuotas pesificadas más CAC según la cantidad de meses que le queden a la obra, en este caso entre 30 y 36.
Un dato no menor es que dada la cercanía con la ciudad y con centros educativos, el proyecto aspira atraer un público interesado en alquileres temporarios. La renta convencional en la zona es de alrededor de un 4% y en el caso de los temporarios se duplica y promedia un 8%.
Los reyes de la zona
Estos emprendimientos, junto al resto de los desarrollos vigentes, están enmarcados por dos proyectos de gran magnitud. Uno de los primeros en pisar fuerte fue MilAires, el complejo urbano de Devoto que bordea la General Paz en un terreno de más de 29.300 metros cuadrados. El Grupo Ecipsa contempla una inversión de US$140 millones en el proyecto conocido por otorgar financiación a largo plazo dentro de la ciudad. Las más de 900 unidades planeadas tendrán entre uno y cuatro ambientes con balcón o terrazas privadas, así como también habrá espacio para casas, y el valor base del metro cuadrado ronda los US$2700/m².
El holding cordobés que tiene en su cartera casi 100 emprendimientos delimita la zona en auge con sus dos desarrollos principales. MilAires por un lado y su nueva promesa en el otro extremo. Se trata del terreno de 15,9 hectáreas que este año le compró a IRSA, empresa que lo había adquirido en 2011, por US$22,9 millones. El predio es histórico en la zona. Allí funcionó hasta la década de los 70 la automotriz General Motors. En 1981 instaló su planta la tabacalera Nobleza Piccardo, empresa que eventualmente vendió parte de la tierra al grupo Carrefour, cedió otra parte a la intendencia del partido y en 2011 mudó su producción al Parque Industrial Pilar.
A escasos metros de la General Paz, el megalote es colindante con el hipermercado Carrefour, Sodimac, Mc Donald´s y se ancla en un entorno con una importante área comercial, de servicios y educativa como la Universidad San Martín.
Fuente: La Nación.
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