El aumento del precio de las propiedades anticipa más ventas
Las propiedades acumulan siete meses consecutivos de suba y el precio del m2 de la compraventa parecería estabilizarse y ya no bajar.
El precio medio por metro cuadrado aumentó un 0,4% en enero y acumula siete meses consecutivos de suba, un 1,6% desde junio de 2023. Según algunos expertos del mercado, estos números confirmarían que se visibiliza cada vez más una estabilización en el precio del m² de la compra venta de propiedades.
También se agrega que el precio medio por metro cuadrado se ubica en US$2186 dólares, y registra el mayor incremento mensual desde junio de 2018. Ahora bien, si se tiene en cuenta la comparación interanual, el precio disminuye: baja a un 0,3% y el precio se ubica 21,9% por debajo del máximo alcanzado en 2019, cuando el valor era US$2800 dólares por m².
Por ahora no se puede hablar de recuperación de valores de concreción, pero sí se observa que se estaría llegando a un piso en cuanto a los valores. De todas formas, también se nota que en los últimos seis meses se estabilizó el precio del m² e incluso hubo en algunos meses una leve revalorización.
Ya no hay por el lado de la oferta una actitud de aceptar bajas pronunciadas del valor: Ante un precio que se le proponga al propietario y que no lo considere conveniente, no estará dispuesto a vender la propiedad por ese valor, porque hay cierta expectativa de que esa tendencia en caída de precios pueda frenarse, estabilizarse y después crecer.
Se puede hablar de una estabilidad de precios y de que se frenó la caída: Según el último informe con datos del primer semestre 2023 (el relevamiento de operaciones inmobiliarias) el precio de la propiedad cayó un 32% respecto de los precios del 2019 (el valor del m² tuvo una caída del 32%, comparado a lo que se vendía en el 2019).
El mercado se mueve y las ventas se concretan
Si sigue aumentando la oferta de propiedades que pasan a alquiler, bajará la oferta de los que están en venta. Es posible que se aceleren los cierres de venta a medida que baja la oferta de propiedades para la venta y, con ello, se podría generar a mediano plazo una tendencia de que los precios vayan subiendo de a poco. La gente compra cuando se está vendiendo e incluso cuando el precio empieza a aumentar, por lo que el aumento de precios gradual podría ser positivo para que aumenten las ventas.
Podríamos estar ante el eventual comienzo de una recuperación, pero tienen que pasar muchas cosas en el medio. Los siete meses de aumento en el precio del m² parecen mucho, pero suman un 1,6% acumulado, lo cual “es poco”.
Otros expertos señalan que a la cifra de aumento del precio medio por metro cuadrado es mayor.
Si uno mira las operaciones que se concretaron (más allá de lo que se ofrece, que es lo que registra la plataforma), ese aumento fue mayor. Antes se aceptaban contraofertas de hasta un 20% menos del valor ofertado originalmente. Hoy, como el propietario negocia menos (no acepta contraofertas muy por debajo del precio que oferta), se considera que subió el precio.
Además de que subieron los precios de publicación, bajó el margen de negociación. Es decir que la diferencia entre el precio de publicación y el precio de cierre es menor, con lo cual, los precios subieron todavía más. En otras palabras, los propietarios no aceptan contraofertas muy bajas por parte de los compradores.
En cuanto a los precios de venta se nota que sí empiezan a rebotar para arriba en algunos segmentos, pero hay que ver si se venden. Las operaciones que fueron concretando en estos últimos días siguen a precios de cierre 2023. En este sentido, habrá que tener en cuenta nuevamente la respuesta de la demanda.
El costo de construcción, otro protagonista
En un contexto de marcada inestabilidad económica y transformaciones impulsadas por medidas desregulatorias, el sector de la construcción en Argentina enfrentó una significativa disminución en los despachos de cemento durante diciembre de 2023, marcando la mayor caída desde el inicio de la pandemia. Este fenómeno se observa por un aumento significativo en el costo de construcción, medido en dólares, lo que impactó con una tendencia en alza en los precios de los departamentos.
En ese sentido, el costo de construcción puede influir en que se esté estabilizando el precio del metro cuadrado. Se encarece todo lo que es venta de pozo y a estrenar y al mismo tiempo mete presión en el precio de los usados. Cuando aumenta mucho el costo de la construcción, es difícil que bajen los precios e incluso lleva a que aumenten, porque se te está encareciendo reemplazar los departamentos: lo nuevo se te hace más caro; los usados no bajan o incluso aumentan.
Los precios en GBA Norte
Por su parte, en GBA norte, el precio medio de venta de las propiedades mantiene un incremento desde noviembre y sube un 0,2% en enero. Un departamento de dos ambientes y con 50 m² alcanza un valor de US$107.427 mientras que uno de tres ambientes y 70 m² se encuentra en US$160.975.
El metro cuadrado se ubica en US$ 2169, un 36% mayor al de GBA oeste-sur, que se ubica en US$1597/m2.
Los barrios de La Lucila (US$3295/m²), Vicente López (US$3292/m²) y Olivos (US$ 2875/m²) encabezan la lista de los barrios más caros. Mientras que Villa Libertad (US$ 836/m²), José C. Paz Oeste (US$ 899/m²) y José C. Paz Centro (US$ 904/m²) son los más económicos.
¿Hay una reactivación del sector?
El mercado de compraventa de propiedades no solo sobrevivió, sino que se reactivó tras la debacle que género la pandemia. Si se compara diciembre de 2023 con el mismo mes de 2022, la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró un aumento del 7,2%.
Las cifras actuales son alentadoras y reflejan una reactivación del sector. Si la comparación se centra en el último mes del año, en diciembre de 2018 se registraron 4656 escrituras, apenas por arriba de las 4560 del último mes del año pasado. Sin embargo, este número está un 42,2% por debajo del récord alcanzado en diciembre de 2017, con 7908 operaciones, uno de los mejores años para el sector en la última década.
Pero el dato más revelador es que 2023 cerró como el mejor año desde 2018, período en el que la demanda aún se movía impulsada por el envión de los créditos UVA. Con un total de 40.539 escrituras, el año pasado experimentó un aumento del 20,1% en comparación con 2022, cuando se realizaron 33.753 transacciones. En cuanto al monto medio de los actos, el 2023 alcanzó los $51.221.816, con un crecimiento del 201% en comparación con 2022, cuyo monto medio fue de $16.970.504.
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