Se reactivó el mercado de alquiler de oficinas
El mercado inmobiliario corporativo experimenta una gradual recuperación. Los sectores que muestran mayor interés buscan espacios con conexión exterior y que estén en el corredor norte de CABA y del Gran Buenos Aires.
Tras la asunción del presidente electo Javier Milei, expertos del mercado inmobiliario corporativo señalaron que hubo un incremento notable en las consultas. Gradualmente, el segmento evidencia una recuperación tanto en la demanda como en la concreción de operaciones de alquiler. Se destaca la continua preferencia por oficinas con una superficie de 500 metros cuadrados.
Esto se atribuye al hecho de que, gracias al trabajo remoto, las empresas no necesitan ubicar a todos sus empleados en un único espacio. Cada vez más se consolida la percepción del espacio de oficinas como una zona diseñada para el trabajo colaborativo, más allá de ser simplemente un lugar para alojar la máxima cantidad posible de escritorios.
Los análisis sobre la gestión de Milei sugieren que implementará una política de shock seguida de estabilización, con el objetivo de revitalizar la economía tan rápidamente como lo permita el contexto social y político.
En caso de que esto se materialice, es probable que tras un sinceramiento económico que ocasione una pronunciada caída de la actividad, a mediano plazo se vislumbre una recuperación económica real. Si el plan de estabilización se ejecuta con éxito y la apertura a los mercados, respaldada por la confianza generada, logra atraer nuevas inversiones al país, se espera a largo plazo una mejora sostenida en el sector.
Actualmente prevalece un espíritu de trabajo perseverante que impulsa la actividad: A pesar de los desafíos económicos y la incertidumbre que marcó gran parte del año, el mercado exhibió una constante marcha. Este movimiento persiste después de las elecciones, y aunque es prematuro sacar conclusiones definitivas, se observa un aumento en las consultas y, por ende, en las visitas en las últimas semanas.
Sin embargo, sectores como el bancario, financiero, tecnológico y farmacéutico son constantes en las consultas. Actualmente, las empresas pueden estar considerando la relocalización debido al modelo de trabajo híbrido, lo que les permitió hacer un downsize (achicar espacio). Los precios actuales se encuentran más comprimidos que en el pasado, brindando la oportunidad de realizar un salto de calidad al pasar de un activo de menor categoría a uno Premium.
Rotación
En los últimos años, las empresas aprovecharon la oportunidad de reducir sus oficinas, disminuyendo así sus gastos operativos fijos.
Actualmente, se observa una necesidad creciente de espacios de oficina por parte de las empresas, pero la búsqueda se centra en superficies más pequeñas, con un promedio de alrededor de 500 m2, en comparación con las áreas de 1.000/1.500 m2 previas. Anteriormente, la ubicación y conectividad eran los criterios principales al buscar inmuebles, mientras que ahora se priorizan las ofertas que también incluyan espacios exteriores y comodidades dentro del propio edificio.
Las plantas más demandadas son aquellas que no requieren inversión inicial, siendo alternativas las llamadas “plug & play”, que traducido significa: listas para ocupar.
Espacios devueltos por inquilinos debido a nuevas formas de trabajo son ahora alquilados por empresas que valoran arquitectura y diseño. Durante 2022 y 2023, se alquilaron y vendieron muchos espacios, quedando algunas superficies disponibles, especialmente en el centro de la ciudad. Las áreas más buscadas son de una sola planta, con valores de alquiler promedio de USD 18-22 por m2 más IVA y gastos.
Zonas y valores
La preferencia persiste por ocupar superficies con conexión exterior en la zona norte porteña, abarcando Palermo, Colegiales, Núñez, Belgrano y Saavedra, así como los ejes de la Avenida del Libertador y Panamericana en el norte del Gran Buenos Aires (GBA).
Los valores se mantienen estables, especialmente en zonas como Palermo, Belgrano y Núñez, donde se retornó a precios de pre pandemia. La categoría premium recuperó cotizaciones, superando los USD 30 por m2. A pesar de la alta vacancia, el Centro aún presenta oportunidades de alquiler de oficinas en excelente estado a valores competitivos.
Las rentas permanecieron similares, mostrando una caída interanual del 2,5% en algunos corredores. El valor promedio para el mercado de oficinas Clase A/A+ se sitúa en USD 22,50 por m2. En GBA norte, es de USD 22, mientras que Retiro, Catalinas y Microcentro se posicionan en USD 22,31, y la zona norte de CABA alcanza los USD 26 por m2.
Acuerdos
Los contratos tienen una duración de 36 meses con opción a 5 años en total; en casos de contratos más extensos, como los de 60 meses, el valor se establece para los primeros 36 meses, dejando los 24 restantes abiertos a negociación.
Se firman contratos en dólares (al tipo de cambio Banco Nación) fijos o con leve ajuste anual. La mayoría se realiza en pesos con ajuste trimestral por Índice de Precios al Consumidor (IPC).
En general, se acuerda que el inquilino asumirá todos los gastos de la propiedad, incluyendo impuestos sobre bienes inmuebles, seguro del edificio y costos de mantenimiento. Estos costos se suman al del alquiler y servicios públicos.
En CABA, suele incluirse una cochera por cada 100 m2 alquilados; esta modalidad puede variar en GBA.
Fuente: Infobae.
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