Tasas de descuento mejoran escenario para inversionistas
Por primera vez en más de cuatro años, todas las subindustrias del sector inmobiliario aumentaron sus tasas de descuento en 6%, pero los expertos advierten que estos beneficios no llegan a los consumidores finales y proponen medidas que urge implementar.
El segmento multifamily de las subindustrias del sector inmobiliario registraron en el cuarto trimestre de 2023 un aumento de casi 20 puntos porcentuales en su tasa de descuento, indicador del porcentaje de ganancia esperado de un activo o inversión tomando en cuenta el riesgo.
El concepto multifamily hace referencia a edificios residenciales con una gran cantidad de departamentos administrados por un mismo inversionista, y que se destinan exclusivamente a arriendo.
Esto porque en entre octubre y diciembre todas las tasas aumentaron, a excepción de la subindustria de desarrollo que pasó de 8,42% a 8,11%, lo que muestra que éste es el primer mercado en experimentar una recuperación, gracias a que cuenta con financiamiento de corto plazo. Y, en particular, la subindustria de multifamily fue la que experimentó la mayor alza de tasas, con aproximadamente un 20%.
TASAS QUE CONTRAEN
El aumento de las vacancias en el mercado y el ajuste a los diferentes cánones de arriendo, son factores que generan una mayor incertidumbre en este tipo de activos, y se ven complementados con el hecho de que, pese a ser un mercado con mucha proyección, las tasas de financiamiento lo siguen afectando y el inversionistas naturalmente lo compara con otras inversiones y exige mayor rentabilidad.
“Los inversionistas”, siguen asignando un premio por riesgo alto, ya que todavía existen alternativas de renta fija convenientes, aunque están bajando este mes (2024) y se acortan también los plazos.
Esta alza va a generar un incentivo por parte de los inversionistas en todas las sub industrias inmobiliarias, ya que las consecuencias ya se pagaron con una baja en valor de los activos durante el 2023, lo que se corregirá durante este año. Hoy las altas tasas implican una oportunidad para los inversionistas, ya que pueden comprar activos inmobiliarios a valores atractivos.
FINANCIAMIENTO RESTRICTIVO
Al respecto, siempre es una buena noticia para las personas que las inmobiliarias realicen mayores descuentos, pero lamentablemente no llegan a todas las personas que están buscando un inmueble, ya que aún los bancos y otras instituciones que entregan los créditos a los consumidores, han sido muy lentos para rebajar las tasas y las condiciones que exigen a quienes están adquiriendo una vivienda por primera vez.
Estos descuentos están favoreciendo a los inversionistas que ya tienen propiedades y mejores condiciones con los bancos.
En cuanto a los segmentos industrial y retail, experimentaron alzas de alrededor de 10 puntos porcentuales en sus tasas de descuento inmobiliario, gatilladas por la contracción económica y el menor dinamismo de ventas y una corrección natural al boom del sector de los años previos, respectivamente. A estos se sumaron los segmentos: self storage con un alza de 6,42%; comercial 6,58%; oficinas 6,81%; senior housing 7,10%; desarrollo 8,11% y hoteles con 8,43%.
El mercado macroeconómico no es de los mejores. El crecimiento a nivel país para el 2024 va a ser más bajo de lo que se preveía, creemos que va a ser en torno al 1,5% y, cuando el país crece poco, hay menos poder adquisitivo, menos inversión, y la gente invierte mucho menos en esta clase de activos.
EL ESCENARIO LOCAL
La Región del Biobío las solicitudes de pre aprobaciones hipotecario en los bancos, cayeron 12% de lo que se explica porque el pie que las personas deben aportar para poder acceder ha aumentado del 5%y 10% hasta el 20%.
Los bancos se han vuelto mucho más restrictivos y los sueldos o ingresos que piden a las personas es mucho más alto que antes, reduciendo su exposición al mercado inmobiliario en general y los plazos de los créditos también se han acortado, lo que hace que las cuotas sean muy altas y eso obviamente, impacta en la rentabilidad final del inversionista.
MEDIDAS REACTIVADORAS EN ESPERA
Desde la Cámara Chilena de la Construcción Concepción, su vicepresidenta, Miladi Garfe Carreño, explicó que “a pesar del último IPC existe consenso en el mercado de la convergencia de la inflación hacia el rango meta del Central; así, el regreso de la tasa de política monetaria a niveles de neutralidad no debiera verse interrumpido, lo que es especialmente relevante para nuestro sector, ya que permite a constructoras e inmobiliarias acceder a mejores condiciones de financiamiento, lo que incentivaría el lanzamiento de nuevos proyectos y repuntaría el stock de viviendas en el Gran Concepción y la región en general”, señaló.
Entre las medidas de política pública que podrían aportar mayor dinamismo al sector, la líder gremial destacó la extensión a 48 meses del Fondo de Garantía Estatal (Fogaes) para la compra de la primera vivienda como incentivo al lanzamiento de nuevos proyectos y, por otra parte, un llamado 2024 para el programa DS19. “Hemos solicitado al Ministerio de Vivienda que no genere sectorizaciones o polígonos donde el valor del suelo hace imposible el desarrollo rentable de proyectos”, afirmó.
MEDIDAS MÁS CONCRETAS
En el caso de las últimas medidas que han anunciado, como aquella que pretendía elevar al 90% el financiamiento del crédito hipotecario, asumiendo garantizar un 10%, no tuvo mayor repercusión en los bancos y seguimos en el 80%.
Por otra parte, el incentivo tributario en el cual el gobierno permite rebajar de la declaración de impuesto hasta un millón de pesos en un plazo de cinco años, tampoco ha servido para elevar la compra de viviendas.
Algunas de ellas serían rebajar a 0% el impuesto al mutuo para la adquisición de la primera vivienda, por ejemplo. O limitar los cobros abusivos que efectúan los conservadores de bienes raíces para las inscripciones de dominio. Todo ello solo dificulta la adquisición de inmuebles.
PROYECTOS DETENIDOS Y 10 MIL EMPLEOS MENOS
Estos proyectos concentran US$750 millones y la oportunidad de generar casi 10.000 empleos directos e indirectos, pero estos permisos expiraron a mediados del presente año perdiéndose así la oportunidad de generar una rápida reactivación sectorial.
Finalmente, las medidas que podrían impulsarse en la región serían las mismas que a nivel país: rebajar el impuesto al mutuo a la primera vivienda; limitar los cobros abusivos de algunos conservadores o bien crear un registro real de los inmuebles a cargo de una entidad como el Registro Civil con los automóviles. Esto funciona en países como Estados Unidos, Alemania y muchos más.
Fuente: Trade Digital News
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