Ley de Alquileres: Una normativa que “votaron dormidos”
Un referente inmobiliario comparte su visión sobre la ley que aún duerme en la Cámara de Diputado.
La nueva Ley de Alquileres aún es tema de debate en la sociedad y, sobre todo, en el interior del Congreso Nacional. Lugar en el cual, aún parece, no hay acuerdo sobre la normativa sancionada durante los días de aislamiento y confinamiento total de 2020.
Por estos momentos, la iniciativa de modificar la Ley 27511 está en “veremos” y ha generado una fuerte discusión entre las Comisiones de Legislación General y Presupuestaria y Hacienda. Mientras unos sostienen que, regular el tema de los alquileres es una tarea titánica y una de las más difíciles en el mundo entero; otros aseguran que hay una crisis en el sistema inmobiliario y que su prioridad, serán los inquilinos.
Fue así que el legislador Pablo Tonelli, sostuvo que, “en la medida que uno quiere proteger a los locatarios, termina logrando un efecto contrario y es que los propietarios retiren las viviendas del alquiler. Y en la medida que quiere proteger a los propietarios, lo que consigue es que los locatarios tengan cada vez más dificultades para acceder al alquiler”.
No fue siempre igual alquilar en Argentina. Hubo huelga inquilina, el Estado reguló fuertemente, y también desreguló. Hubo golpes de mercado y la vivienda fue un derecho y un negocio.
— Inquilinos Agrupados (@InquilinosAgrup) July 17, 2022
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Además, consideró que “es muy difícil encontrar un punto de equilibrio. Claramente, la Ley de Alquileres, 27.551, no fue ese punto de equilibrio y por eso es necesario modificarla”. “En lo que a mí respecta, soy partidario de darle a las partes la mayor libertad posible para que entre ellas negocien y acuerden lo que les resulte conveniente”.
Por su parte, Carlos Selva, aseguró que van a priorizar la situación de los inquilinos. “En un proceso inflacionario como el que estamos, en una crisis como la que tenemos y con la pérdida del poder adquisitivo, decir que el alquiler vuelva a insumir un porcentaje cada vez mayor del nivel salarial, de los ingresos familiares, es algo que no vamos a compartir”.
La palabra del sector inmobiliario
Blog Inmobiliario dialogó de manera exclusiva con Miguel Di Maggio, director de la Inmobiliaria Depa y corredor inmobiliario, sobre el impacto de la normativa en el real estate.
Para el referente del sector, la ley en cuestión, es una “ley horrible”. Sencillamente, porque se trata de una normativa que desnudó una situación de crisis tremenda. “Fue una ley votada en un momento de pandemia, por Zoom, votada con un DNU que prohibía los desalojos”. Con respecto a este punto tan delicado, es claro que, “nadie quiso (ni quiere) desalojar a nadie. “Nadie quiere pasar por eso, pero hubo mucha gente que se abusó de eso”, afirmó Di Maggio.
En el DNU que se dictó durante los primeros días del aislamiento, decía que, “si un inquilino quería pagar, pagaba y si no quería hacerlo, pues no lo hacía y después se compensaba hacia el final del camino”. Sin embargo, no ocurrió de ese modo.
Para el profesional consultado, “todos sabemos que, al final del camino, fueron muy pocos los que salieron compensados. Al contrario, la mayoría lo que hizo fue decir “andá tranquilo, está todo bien”.
“Los casos que hubo de gente que siguió pagando no terminaron de la mejor manera o, por lo menos, no le terminaron pagando al propietario. Y hay muchos propietarios que alquilaban su propiedad para alquilar otra más grande. Y dejaron de tener ese ingreso para cubrir los costos de su departamento actual. Entonces, no era el momento o, por lo menos, la situación. No lo ameritaba”, sentenció Di Maggio.
La presión la realidad de la ley
Según el referente del sector inmobiliario consultado, Gervasio Muñoz “hizo una presión brutal, con una ley que venía funcionando mal, o peor; pero esta ley fue como dice el dicho, peor el remedio que la enfermedad”. Por su parte, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, (Muñoz), aseguró recientemente que “el Estado no está haciendo absolutamente nada para frenar la ilegalidad” y, aseguró que, alquilar, es un “abuso total por parte del mercado inmobiliario”.
Las viviendas en Argentina se están transformando en un bien financiero. Estamos a tiempo de revertirlo, pero para eso hace falta voluntad de los gobiernos.
— Gervasio Muñoz (@GervasioMunoz) July 19, 2022
Si no se hace, las consecuencias habitacionales, económicas y sociales serán aún más catastróficas.
En cuando a la normativa sancionada durante 2020, Di Maggio destacó que “desnuda una situación de políticas económicas totalmente erradas. Hoy tenemos inflación brutal. Y lo vemos en los alquileres de oficina. Si bien, esta ley no alcanzó a los alquileres comerciales y los alquileres de oficina hoy están ajustando entre un 25 y un 30 % semestral, cuando antes, era entre 15 y 18 % semestral”.
Antes, existía la voluntad de las partes (inquilinos y propietarios) para negociar los puntos del acuerdo. “Porque, era negociable y posible de hacer”: Ahora, con una ley que sujeta de las manos y de los pies a ambas partes, y la decisión la toma otro y, encima, te dice que es de un modo y se terminó; no lo podés negociar”, añadió el director de Depa.
Asimismo, se refirió sobre la inflación como factor para determinar el valor de los alquileres. Para Di Maggio, (la inflación) “te da un 60 % anual; y si un alquiler está determinado por eso, me parece que no está bueno. Porque a la mayoría de la gente no se le ha aumentado un 60 % anual. Es complicado. Y la verdad, es que no sé qué es lo van a hacer. Se siguen juntando y renegociando cosas, pero nadie sabe cuál es el camino a seguir. No saben cómo resolverlo”.
Pros y contras de una ley
Sin dudas, para el referente inmobiliario consultado, esta ley “perjudica a un montón de gente”. Con una falta total de crédito hipotecario, la gente no puede aspirar a ser propietario. Por lo cual, “la tienen bastante complicada: propietarios, inquilinos, y los que hoy por hoy están discutiendo una ley, la misma que nos puso en este lugar”.
“Estoy a favor del contrato que sea a tres años, pues asegura un tiempo prudencial para cranear la vida que se viene”, el visto bueno de la ley que hace Di Maggio. “Yo creo que van a tener que discutir el tema de la actualización, cómo lo van a actualizar, cómo va a ser. Y es ahí donde no dan en el clavo. Y eso es culpa de esta ley. Repito, antes podías negociar este punto entre las partes. Era más accesible”.
Pero, “cuando salió la ley, los alquileres aumentaron terriblemente, porque las personas no sabían lo que iba a ocurrir, por las dudas, aumentaron el alquiler”. “Como habían impuestos que no se podían cobrar, se incluyeron en el monto del alquiler. Entonces, llegó un momento en el que la suba fue del 100 %, en cuestión de días. Y eso fue, producto de una ley que no la pensaron. Cuando la votaron, no la pensaron. La votaron dormidos”, cerró Di Maggio.
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