Las razones ocultas en las propiedades de Donald Trump
El expresidente de EE.UU, Donald Trump, aún no pagó una multa de US$454 millones que debe al estado de Nueva York, ¿qué tan complicado es embargarle sus propiedades?
Rechazado por más de dos docenas de compañías de bonos, Donald J. Trump hasta ahora no ha podido pagar la multa de casi US$500 millones adeudada en su juicio por fraude civil.
Apenas unos días antes de la fecha límite, la empresa de redes sociales del expresidente completó una fusión, una medida que está a punto de inyectar aproximadamente US$3000 millones en las arcas de Trump. Eso es más que suficiente para cubrir la multa de US$454 millones que le debe al estado de Nueva York, pero la fusión le impide vender sus acciones durante seis meses o utilizarlas como garantía contra un préstamo.
A menos que se suspendan esas reglas para permitirle aprovechar la infusión de efectivo, Trump enfrenta la posibilidad de que el fiscal general del estado actúe para congelar algunas de sus cuentas bancarias e intentar confiscar sus propiedades en la ciudad donde se hizo famoso como un promotor inmobiliario.
Los edificios en el centro de la demanda (varios que salpican el horizonte de Manhattan, así como una propiedad de 857.934 metros cuadrados al norte de la ciudad en el condado de Westchester) se sientan como la figura más pequeña dentro de una mamushka rusa, protegida capa tras capa por entidades legales. Abogados especializados en quiebras, ejecuciones hipotecarias e insolvencia empresarial advierten que conseguir el control e intentar liquidar cualquiera de las propiedades emblemáticas del expresidente es una batalla cuesta arriba. E incluso si el fiscal general logra adquirir los bienes raíces de Trump, deshacerse de un rascacielos de 60 pisos implica una telaraña de transacciones.
“La gente es muy, muy buena litigando y llegando al punto de un fallo”, dijo Brad Eric Scheler, abogado principal del bufete de abogados Fried, Frank, Harris, Shriver & Jacobson, donde supervisa la reestructuración e insolvencia corporativa. “Pero nunca se centran en el hecho de que cobrar una sentencia es muy difícil”.
Acusado de inflar enormemente el valor de su imperio inmobiliario para obtener mejores condiciones de préstamos y seguros, Trump perdió su juicio por fraude civil en febrero. Un juez le impuso una multa de casi US$355 millones, una multa que ahora ha superado los US$450 millones con intereses.
En una carta dirigida al secretario del tribunal el jueves pasado, uno de los abogados de Trump reiteró que se habían acercado a 30 compañías de bonos a través de cuatro corredores distintos y no habían podido encontrar ninguna que pudiera garantizar un pagaré de tal magnitud. Las compañías de bonos, decía la carta, se negaron a aceptar bienes raíces como garantía y en su lugar exigieron una garantía en forma de efectivo u otros activos líquidos por un valor de alrededor del 120% del valor de la sentencia, o más de US$557 millones.
El expresidente tenía alrededor de US$350 millones en efectivo hasta el año pasado, según un análisis del Times, ni siquiera dos tercios de lo que solicitan las compañías de bonos.
Tasadores y corredores comerciales advierten que es difícil saber cuánto valen sus bienes, ya que hay numerosas variables en juego, incluidas sus deudas. El valor de sus bienes inmuebles también se vería afectado si se ve obligado a venderlos apresuradamente, algo que el abogado de Trump también destacó: “Una ‘venta de liquidación’ de propiedades inmobiliarias resultaría inevitablemente en pérdidas masivas e irrecuperables”, escribió el abogado, Clifford Robert.
He aquí un vistazo a los desafíos que enfrenta el estado mientras intenta apoderarse, o incluso fijar un valor, de algunas de las propiedades más conocidas de Trump en Manhattan.¿Quién es realmente el propietario?
Trump no es propietario absoluto de casi ninguna de sus inmuebles. Están protegidos por un laberinto de fideicomisos y sociedades de responsabilidad limitada entrelazados. Según la demanda, hay hasta 500 entidades separadas que operan en beneficio de Trump y bajo su control.
Esto crea un desafío para el tribunal, dijeron los expertos en quiebras.
“Permítanme darles una analogía”, dijo Scheler, que no tiene conocimiento directo de los activos de Trump, y describe cómo los operadores de Yellow Cab han sido protegidos de manera similar. “Las flotas de taxis tenían cada uno de sus taxis en una corporación separada, de modo que si el taxi sufría un accidente automovilístico y el seguro no lo cubría, se limitaría a la entidad que tenía el taxi”.
A los bancos se les paga primero
Incluso si la fiscal general de Nueva York, Letitia James, logra confiscar una propiedad, si hay hipotecas o préstamos contra ella, esas deudas deberán pagarse primero, dicen abogados que han representado a clientes corporativos en dificultades.
“Es 1000% complicado y la razón por la que es 1000% complicado es que hay acreedores y accionistas que están por delante de Letitia James”, dijo Leo Jacobs, un abogado de quiebras comerciales. “Imagínese que 40 Wall Street vale US$250 millones y que hay US$200 millones garantizados. Después de los impuestos y tarifas de transferencia, le quedará $1 millón. ¿Vale la pena ejecutar la sentencia? La respuesta es no, no lo vale”.
El fiscal general podría emitir un gravamen sobre la propiedad de Trump, pero los abogados que representan a clientes corporativos advierten que un gravamen no es lo mismo que adquirir propiedades.
“Poner un gravamen es como una señal de alto”, dice Leni Morrison Cummins, socia de la oficina de Manhattan del bufete de abogados Cozen O’Connor, que ha mediado en reclamaciones de fraude ante la Oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York.
Trump no podría vender la propiedad por sí mismo ni pedir préstamos sin pagar el gravamen.
“Le impedirá hacer casi cualquier otra cosa con la propiedad”, dijo Lisa A. Smith, abogada de bienes raíces y socia de la oficina de Nueva York del bufete de abogados Smith, Gambrell & Russell.
La letra chica
Para algunos de los edificios, la estructura de propiedad es tan compleja que no queda claro qué podría incautar el tribunal, si es que podría confiscar algo.
Tomemos como ejemplo el elegante rascacielos en 1290 Avenue of the Americas. Hace casi dos décadas, Trump adquirió una participación del 30% en una entidad propietaria del edificio de 43 pisos en Midtown Manhattan, adyacente al Radio City Music Hall. El otro 70% es propiedad de Vornado Partnership Trust.
La letra chica de la asociación hace que sea difícil, tal vez incluso imposible, que Trump venda su participación del 30%. Inicialmente programada para expirar en 2044 , la sociedad establece que “un socio no puede, directa o indirectamente, vender, asignar, transferir o disponer de otra manera” de ninguna parte de su interés social, sin el consentimiento previo por escrito del propietario mayoritario, según un extracto del acuerdo compartido durante el juicio.
En la demanda, James argumentó que Trump y sus representantes habían inflado el valor de esta propiedad al tratarla como si fuera un activo que podía comprarse y venderse.
Ahora, si se confisca el mismo activo, el estado enfrentará las mismas limitaciones que descubrieron durante el juicio, es decir, que él estará más o menos atrapado en esta sociedad por otras dos décadas, dijeron los abogados de bienes raíces.
En diagonal frente a la Bolsa de Valores de Nueva York, 40 Wall Street ha sido durante mucho tiempo una de las propiedades más destacadas de la cartera de Trump. Terminado en 1930, fue brevemente el edificio más alto del mundo. En 1995, por US$1,3 millones, Trump compró el derecho a alquilarlo, según registros judiciales. Un memorando de oferta para el edificio muestra que el acuerdo durará casi otros 200 años, hasta 2194.
Así es, el derecho a alquilarlo. No es el propietario del edificio ni del terreno debajo del mismo. El acuerdo, conocido como “arrendamiento del terreno”, hace que venderlo sea más difícil, dicen abogados de bienes raíces y corredores comerciales.
“Cada vez que un edificio tiene un arrendamiento de terreno, automáticamente hay un estigma asociado con él”, dijo Roshan Shah, un corredor de bienes raíces comerciales que anteriormente fue director de Avison Young. “Al final del día, el edificio está ubicado en un terreno que no controlas”.
En 2010, 2011 y 2012, tres tasaciones diferentes realizadas por Cushman & Wakefield valoraron su propiedad arrendada entre US$200 millones y US$220 millones, si se vendiera tal como está, según documentos que se hicieron públicos durante la demanda. En 2015, una tasación ordenada por un prestamista lo valoró en US$540 millones. Para 2021, el expresidente afirmó que su propiedad alquilada valía US$663,6 millones, una cifra que el tribunal consideró inflada.
El valor del contrato de arrendamiento depende de dos cosas: cuánto paga Trump en alquiler al propietario del edificio y otros gastos, y cuánto gana a cambio de las docenas de inquilinos que ocupan el rascacielos.
Si bien enfatizaron que no conocen el valor del arrendamiento de Trump, varios corredores comerciales y analistas contactados por The Times dijeron que es probable que el activo valga significativamente menos hoy que en 2015, e incluso puede haber caído por debajo de los US$200 millones.
La caída se atribuye al cambio sísmico en el sector inmobiliario comercial, ya que el trabajo remoto requerido por la pandemia ha continuado. Al observar 1200 edificios en Manhattan, 380 o aproximadamente uno de cada tres fueron tasados a valores más bajos que su precio de venta anterior hasta el verano pasado, encontró Andrew Lim, director de investigación de JLL, una firma de servicios inmobiliarios.
El famoso tríplex de Trump ocupa los tres pisos superiores de la Trump Tower en la Quinta Avenida. Filmó su primera entrevista televisiva como presidente electo bajo el techo con frescos del ático.
De todas sus propiedades en Manhattan, ésta puede ser la más fácil de vender, o al menos de fijarle un valor; es un departamento individual, en lugar de una sociedad o un contrato de alquiler complicado.
Los corredores y un tasador dicen que su valor de mercado puede no estar ligado a la realidad. La unidad está cerca de la llamada “Billionaire’s Row”, donde los condominios se venden periódicamente por más de US$10.000 por pie cuadrado. En 2015, Trump y sus asociados intentaron afirmar que su valor rondaba los US$327 millones, según su estado financiero.
Pero la Torre Trump, donde se encuentra el triplex y que se inauguró en 1983, ha sido eclipsada durante mucho tiempo por rascacielos más modernos, según corredores y analistas. Una comparación más justa, dicen, serían las unidades en la Torre Olímpica, ubicada cinco cuadras al sur de la Quinta Avenida y construida en la década de 1970, donde los condominios se venden a un promedio de US$1958 por pie cuadrado.
Ondel Hylton, director senior de contenido e investigación de CityRealty, una firma de listados de bienes raíces, dijo que el triplex podría generar tan solo US$2000 por pie cuadrado, o US$22 millones. Si fuera renovado, su valor podría aumentar hasta US$2800 y US$3500 por pie cuadrado, o entre US$30,8 millones y US$38,5 millones, estimó.
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