Dólar en mano: Podés comprar propiedades con 25% de descuento
Te contamos qué podés hacer para invertir en “ladrillos”. No muevas tus dólares sin antes leer esta nota.
Invertir en inmuebles es igual que planificar una inversión financiera: es importante penar bien cada movimiento para obtener un buen rendimiento y que el riesgo sea muy bajo. En los últimos meses los argentinos han considerado los inmuebles como una buena inversión a corto plazo.
El “ladrillo” ocupa el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada, pero esto no siempre es así, ya que la inversión inmobiliaria está dominada por los ciclos de los mercados y la clave está en identificar en qué mercado entrar, en cuál mantenerse y de cuál salir.
Según publicó el siio ámbito.com desde hace algún tiempo los valores medios de los inmuebles en la Argentina están sobrevaluados en dólares en torno a un 30%, haciendo una simplificación de dos de las principales variables con la que se estima el valor, que son el rendimiento para el inversionista (hoy en activos residenciales no llega al 1% anual neto) y el poder adquisitivo de los potenciales compradores.
En la actualidad, un inmueble estándar cuesta más en dólares en la Argentina que en España y Estados Unidos, cuando en esos dos países el poder adquisitivo es más del doble y hay acceso a créditos hipotecarios a 30 años al 2% y 4% anual respectivamente, lo cual los hace aún más accesibles en dichos mercados.
Asimismo, otro punto a destacar al evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria es el rendimiento neto anual por alquiler versus el costo de financiamiento, que en la Argentina es negativo, mientras que en los países mencionados es positivo, afirmó el medio citado.
En un contexto donde hay una importante volatilidad del dólar y cepo cambiario, el inmueble tiende a bajar y hay argumentos suficientes como para que esto suceda: sobrevaluación, inexistente capacidad de compra, falta de acceso a préstamos y rentabilidad anual muy baja. Sumado a la parálisis del mercado inmobiliario en Argentina,se recomendó vender los activos.
Consecuencias en el sector inmobiliario
Obviamente, esta situación desembocó en una fuerte reducción de la actividad inmobiliaria dado que los vendedores siguen con expectativas de valores en dólares, que ya la demanda no convalida, y las pocas operaciones que se realizan son aquellas en donde los vendedores asumen un descuento en torno al 25% del valor pretendido en el 2018.
Por otro lado, la sobrevaluación se explica porque la clase media no tiene acceso para la compra, ni por crédito ni por capacidad de ahorro, ya que los ingresos están pesificados y los propietarios pretenden que sus inmuebles estén dolarizados.
Estamos frente a un récord histórico en cuanto la cantidad de tiempo de ahorro que se requiere para acceder a la compra de un inmueble. Asimismo el acceso al préstamo hipotecario es casi inexistente, con lo cual esta misma clase media no tiene oportunidad de financiamiento.
Opciones para el inversor de inmuebles
El inversor se encuentra con rentabilidad extremadamente baja:en la Argentina no llega al 1% neto anual, cuando históricamente estuvo entre 4% y 5%.
Movilizarse a otro mercado que esté en recuperación y se puedan lograr altos rendimientos por apreciación y renta.
Las preguntas que cualquier inversor debería responderse son ¿Cuál es el mejor país, ciudad o barrio para invertir? ¿Qué conviene comprar, oficinas, locales comerciales, tierras urbanas o residencias? ¿Qué clase de activo: Premium, Clase A, B o C?
La inversión inmobiliaria es “timing”, es decir, saber cuándo entrar y cuándo salir de un mercado o submercado, ya que en el largo plazo en moneda dura, la tasa de apreciación anual real de un inmueble descontada inflación es 0, mientras que en períodos de recuperación luego de una crisis supera el 10% anual real.
Si se quiere ganar dinero la clave es identificar el mejor mercado a nivel global y desplazarse dentro de ese mismo mercado, en los distintos tipos y clases de activos, para luego ir a mercados diferentes, cuando ya estén recuperados en su totalidad, para así poder seguir construyendo rentabilidad.
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