Los valores de las expensas en barrios cerrados de CABA
En el escenario inmobiliario actual existen similitudes en los valores de las expensas entre barrios cerrados de GBA con amenities y terrenos propios y edificios de la ciudad con departamentos.
Muchos vecinos de CABA perciben cómo los gastos ordinarios se dispararon en el último tiempo. Las expensas promedio en edificios (sin incluir deudas) en la ciudad correspondiente al mes de diciembre fueron de $83.958, mientras que en noviembre fueron de $76.418. Esto manifiesta un incremento interanual del 160,99% en comparación con el último mes del 2022, en el que el valor fue de $32.168 en promedio.
A modo de ejemplos se presentan a continuación valores de expensas en diversos edificios, con distintas características y ubicaciones:
Un departamento de 170 metros cuadrados ubicado en un edificio sin amenities de 50 años de antigüedad en la zona de Paseo del Ángel en pleno barrio de Belgrano, paga $178.000, mientras que hace dos meses pagaba $100.000. Una unidad de 110 m² en el mismo edificio abonó $110.000
En un edificio sin ningún servicio, en la zona de Tres de Febrero y Juramento, a una cuadra de las Barrancas de Belgrano, una unidad de 100 m² pagaba en octubre $34.000, monto que en noviembre se disparó a $48.000 y en enero llegó a $51.000.
Una unidad de tres ambientes en Jardines de Libertador, en Núñez, a pasos de Avenida del Libertador y General Paz, abona $150.000, mientras que en noviembre el precio fue de $113.000.
Un departamento de 110 metros cuadrados en un edificio de 13 pisos y 25 unidades, también en Núñez, con encargado y seguridad por visor (tótem), paga $80.000 y hace dos meses atrás $60.000.
En promedio, en Núñez un departamento de 130 metros cuadrados con seguridad física ronda los $100.000 y $150.000 de expensas, cuando las construcciones son más antiguas con seguridad y unidades que superan los 150 metros cuadrados pueden alcanzar los $180.000.
En zona norte, una unidad de tres ambientes y 100 metros cuadrados en Jardines de San Isidro, el complejo de condominios con 25 años de antigüedad, con amenities y seguridad las 24 horas, pagó $120.000 en noviembre de 2023 y $162.000 este mes.
Los valores de las expensas en los barrios cerrados
Pero, si se realiza una comparación entre los valores de las expensas en los departamentos con los que se abonan en barrios cerrados del conurbano bonaerense, el contraste no presenta gran impacto y existen hasta similitudes en los precios entre ambos, al analizarse las comodidades y servicios que estos últimos ofrecen.
Se considera que los barrios cerrados ofrecen una calidad de vida diferente a un costo más elevado. Y la gran diferencia está en que un 50% del precio de los costos corresponde a la seguridad privada, que representa el plus que tienen este tipo de proyectos con un equipo de vigilancia permanente en sus ingresos y en puntos del perímetro.
En el caso de expensas con valores más elevados, en el barrio Carpinchos, uno de los últimos lanzamientos en Nordelta, una casa de 207 metros cuadrados en un terreno de 550 m² tiene expensas de $250.000.
Una vecina cuenta que en 2020, por la pandemia, decidió alquilar con su familia una vivienda más grande y con verde en un barrio cerrado de Escobar. “Cuando la cuarentena terminó, volvimos a Capital y esa casa la comenzamos a utilizar de fin de semana. Ahora, para renovar me piden US$1000 de alquiler por mes y las expensas en el último año vienen aumentando un poco cada mes, están en $175.000. Ya no puedo sostener eso para una casa de fin de semana así que como el contrato de tres años se venció en noviembre lo extendí por el verano y a fin de febrero dejamos la casa”, explica.
Cómo impactará en las expensas de los barrios cerrados el aumento del 200% del impuesto inmobiliario
En las expensas de los barrios privados ubicados en la provincia de Buenos Aires, además de los costos derivados de mantenimientos, reparaciones, seguridad privada, entre otros, se le suma el impuesto inmobiliario que recauda la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA).
En este sentido, en febrero comenzarán a llegar aumentos que van desde 130% hasta un 200% del impuesto, propuesto por el gobernador de la provincia, Axel Kicillof. Ante este incremento, vecinos del barrio de Pilar del Este denunciaron a través de la plataforma change.org que como no cuentan con la subdivisión de sus terrenos pagaran “impuestos desproporcionados” para el tamaño de sus casas. “Con el nuevo aumento, el monto que vamos a pagar es de alrededor de $90.000 por bimestre”, argumentan en la petición.
Denuncian que por sus propiedades, que en su mayoría no superan los 150 metros cuadrados en lotes de alrededor de 500 m2, están pagando cerca de $30.000 por bimestre mientras que quienes tienen una casa de 300 metros cuadrados en lotes de 1000 m² pero en un barrio que está subdividido pagan $5000 mensuales en concepto de ARBA. Esto se da porque al no estar escriturado cada lote, se aplica un monto mucho más elevado. Insisten en que “la demora de la desarrolladora en la aprobación de los trámites de apto técnico, posterior subdivisión y por ende escrituración, hacen que tengamos que abonar cifras que lesionan nuestra economía”.
La Cámara de Desarrollladores (CEDU) mantuvo la semana pasada dos reuniones muy importantes: una para conocer al nuevo equipo de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial y la otra con ARBA. “Ambos organismos tuvieron muy buena predisposición para continuar trabajando en conjunto en pos de tratar de mejorar la dificultad y tiempos de los trámites, por varios motivos como cantidad de expedientes, múltiples organismos provinciales y doble instancia, municipal y provincial”, afirmó Mali Vazquez, de la CEDU y agregó que aspiran a continuar con mesas periódicas de trabajo con el único fin de acortar tiempos para llegar a la escritura, objetivo de todas las partes, propietarios, desarrolladores y organismos públicos, sin perder el foco de la importancia del desarrollo urbano que genera un relevante impacto de inversión, empleo y recurso tributario.
Fuente: La Nación.
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