Dueño alquila; dueño vende: La realidad inmobiliaria
Tanto inquilinos como propietarios se encuentran en una situación compleja en la que, de no contar con asesoramiento, podrían salir perjudicados. La palabra de un referente del sector.
Comprar, vender, alquilar… Son palabras que se escuchan con frecuencia. Ya sea porque el alquiler está a punto de vencer y es fundamental renovarlo o, tal vez, porque el deseo está puesto en emprender un negocio o cambiar de ciudad. Lo cierto es que, cualquier operación que tenga como protagonista una propiedad, es recomendable realizarla de la mano de un profesional.
En esta ocasión, decidimos hablar de dos de las situaciones más comunes a la hora de acceder a un inmueble. Por un lado, a la opción llamada “dueño alquila” y, por otro lado, la opción denominada “dueño vende”. Básicamente, porque estos son los dos caminos que se pueden tomar para alcanzar el objetivo de tener un nuevo hogar.
Sin embargo, decidir alquilar, comprar o vender una propiedad sin asesoría ni intermediarios puede tener consecuencias, ya sea para una o ambas partes del proceso. Es que, alquilar por dueño directo puede tener sus beneficios, pero, ¿a qué costo? Asimismo, vender una propiedad sin que un operador intervenga, puede generar “varios dolores de cabeza innecesarios”. Pero, veamos de qué se trata cada uno, comparemos y encaminemos nuestro análisis a una conclusión acertada.
Para conseguirlo, Blog Inmobiliario, dialogó de manera exclusiva con Miguel Di Maggio, director de la Inmobiliaria Depa, quien no solo detalló ambos procesos, sino que, además, analizó la compleja realidad de la Ley de Alquileres. La misma que, por estos días, aún no muestra un camino concreto a seguir.
Alquilar por dueño directo
Alquilar por dueño directo es acudir a un propietario que desea rentar su casa sin que medie ningún tipo de operador inmobiliario. Si bien, en esta acción puede existir ciertas ventajas, no cabe duda de que, a la larga, las desventajas pueden ser mayores.
Solo por nombrar algunos de los puntos considerados como “pros”, podemos destacar:
- Ahorrar dinero de la transacción.
- Agilizar la operación.
- Personalizar el proceso.
Sin embargo, en este proceso, se pierde formalidad y, en muchos casos, ante cualquier situación importante, ambas partes podrían sentirse completamente desamparadas.
En este sentido, Di Maggio comienza a analizar algo concreto que ocurre en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En este territorio nacional se aplica la ley 5859, la cual prohíbe el cobro de los honorarios a la parte inquilina. Es decir, “las inmobiliarias, no le pueden cobrar al inquilino, sino que les cobran a los propietarios el 4.15 % del total del contrato”. No obstante, esto no ocurre en provincia de Buenos Aires ni en muchas provincias del país, donde la inmobiliaria cobra este honorario al inquilino.
Si bien, el sector (y el país entero) continúa atravesando una crisis que viene arrastrándose desde hace años (2001, 2011, 2020); para Di Maggio, las inmobiliarias se han ido adaptando, puesto que “entendimos que lo nuestro es brindar un servicio. Y tenemos que servir para que las partes se pongan de acuerdo”. Por ello, elegir una inmobiliaria para hacer un contrato de alquiler es una opción más que válida, no solo porque presenta un contrato más profesional, sino que, además, asegura un respaldo en caso de que acontezca cualquier situación futura. “Las inmobiliarias estamos para responder por las partes y para lograr negociaciones”.
Además, frente a una ley de alquileres “que no favorece a nadie“, se corre el riesgo de llevar adelante un contrato que, quizás, no sea el mejor o el más legal. Mientras que, el que ejecuta una inmobiliaria siempre tenderá a escuchar a ambas partes.
Muchas veces, el propietario de un inmueble busca alquilarlo sin intermediario por dos motivos: por un lado, porque en el pasado tuvo una mala experiencia con una inmobiliaria; por otro lado, porque alquilarlo de esa manera le ha dado buenos resultados.
“Lo quiere alquilar de esa manera, y no está mal, pues, a su entender, terminan ahorrándose los honorarios, es decir, el propietario se ahorra los costos inmobiliarios”. Pero, eso no quita del camino los posibles problemas que tendrá más adelante.
Ahora, es real que, “una inmobiliaria que trabaja bien, le presenta al propietario una carpeta bien desglosada con documentación del inquilino, en qué trabaja, la garantía, etc. Estamos acostumbrados a hacerlo. Lo cual garantiza que el contrato que se realizará, se hará bien”, asegura Di Maggio.
Por su parte, el inquilino, se ahorra dinero; pero, también puede ganar dolores de cabeza. “Si tiene un mal propietario, el fusible, (que es la inmobiliaria que trabaja en mediar cualquier situación problemática que pueda llegar a tener), no estará presente” y, por tanto, no tendrá respaldo alguno.
“La función de la inmobiliaria es administrar y esa función, al no estar, se pueden generar problemas que son difíciles de resolver entre las partes”, asegura el responsable de Depa.
Los contratos híbridos
Según plantea Di Maggio, existen contratos híbridos. Es decir, “como la ley no favorece a ninguna de las partes y como el propietario no se siente identificado, porque pierde ante la inflación (que en agosto llegará a un 60 %); lo que hace es muy sencillo. No escribe de manera textual lo que dice la nueva ley de contratos. Usan otros contratos, yo los llamaría híbridos”.
Es decir, se utilizan contratos que se ajustan con la nueva ley y con la vieja ley, y eso, obviamente, perjudica a las partes. Principalmente, “porque si hay una rotura en el inmueble y el inquilino lo paga, el propietario podría no descontar ni reconocer dicho gasto. Entonces, el pasar por una inmobiliaria y el pagar el servicio de una inmobiliaria; puede evitar esos dolores de cabeza a futuro, por lo menos para el inquilino”, afirmó el consultado.
El caso del dueño vende
Para Miguel Di Maggio, la pandemia dejó algo muy bueno: el sinceramiento del mercado inmobiliario. “El primer trimestre del 2018 fue el último trimestre que hubo crédito hipotecario, el dólar empezó a trepar y se disipó totalmente la posibilidad de alcanzarlo”, comenzó a reflexionar.
“Siempre dije a los compradores: ¿Te gusta el departamento? Bueno, ¡COMPRÁ! Comprá, y ya. Hubo casos en los cuales el UVA favoreció, y otros que no”. Al respecto, para el director de Depa, “a la gente que le ha aumentado la cuota, si la medís en dólares, no es nada. Y es polémico lo que digo, porque la gente gana en pesos. Pero, al mismo tiempo, tienen la posibilidad de tener su propia casa. De alguna manera, es dinero que no pierden. El poder de tener su propia casa (a mucha gente) la ha favorecido”.
Sinceramiento del mercado
En mayo de 2020 “afirmé que las propiedades iban a bajar entre un 20 % y un 40 %, recibí muchas críticas, pero hoy el promedio está en un 35 %”. Es decir que, el famoso “dueño vende”, termina siendo más caro que la inmobiliaria.
Lo que históricamente hizo el “dueño vende” fue cargar ese 4 % que cobran las inmobiliarias, al precio del inmueble. “Si bien decía que no la estaba cobrando, la verdad era que sí”.
En la actualidad, al existir las inmobiliarias como intermediario, se trabaja para “hacerles entender a las partes, principalmente al propietario, de que tiene que bajar el precio”.
Para cerrar, Di Maggio reflexiona sobre lo que une al sector inmobiliario actual. En este sentido, asegura que, “las inmobiliarias estamos unidas, por primera vez, en un solo criterio: el de hacerle entender a las personas que la culpa no es del comprado ni del vendedor ni de las inmobiliarias, sino de la situación económica que está viviendo nuestro país como consecuencia de malas políticas económicas de años, no solo de ahora”.
Un trabajo constante
En la actualidad, las inmobiliarias se profesionalizaron y perfeccionaron sus métodos de trabajo. Esto, también colaboró en mejorar el servicio. Por ello, “es fundamental entender que es mejor trabajan con una inmobiliaria, ya que somos el intermediario entre las partes”.
Además, ahora, después de muchos años, es el mejor momento para vender y comprar una propiedad. ¿Por qué? Porque, “si bien tu propiedad vale menos, la que vayas a comprar vale menos. Y, esa persona a la cual le vayas a comprar, quizás no le esté yendo bien y, por tanto, necesite vender. O, quizás, si le está yendo bien, pero ve en la venta de su propiedad, una oportunidad para hacer negocios. Entonces, está más permeable a escuchar ofertas, y es allí donde las inmobiliarias toman valor”.
SEGUINOS EN NUESTRAS REDES
