Cuál es el impacto real de la suba del dólar
Sin dudas, fue un comienzo de semana convulsionado por cambios en el gobierno y por ende, en la economía nacional, lo que desencadenó, el alza del dólar blue.
Un escenario de inestabilidad generalizado se plasma en el crecimiento de la incertidumbre en todos los sectores económicos.
Las alarmas se encendieron también dentro del sector inmobiliario, respecto a los contratos de alquiler, que ya proyectaba un ajuste del 58,15% para julio. Además, para los ahorristas en dólares, crecen las dudas sobre cómo afectará el valor de venta del metro cuadrado en el mercado de inmuebles, a la vez que vuelve a ampliarse la ventana de oportunidad que genera un costo de construcción más barato en dólares con los ajustes cambiarios.
Algunas de las preguntas que se han venido generando entre los especialistas del sector y los actores involucrados, tienen que ver con que si es momento de vender y comprar, qué pasará con las obras en construcción, y cómo será el ajuste del índice de contratos de locación.
Qué pasa con la construcción
La tendencia en alza del dólar blue, puede significar una nueva oportunidad para los ahorristas que cuentan con moneda extranjera.
La ventana de oportunidad, que se había abierto durante los primeros meses para los desarrolladores argentinos, comenzó a cerrarse en los últimos meses. Ya que, hasta fines de la semana pasada, el costo de construir un edificio perdía competitividad en dólares.
Lo que afectó la subida de costos medidos en dólares fue el contraste de una cotización más estable del dólar desde hace seis meses versus los incrementos en pesos que siguen muy fuertes. Ambos factores generaron ese aumento en moneda dura.
Actualmente, el escenario es otro, y con un dólar más alto, se abarata el costo de construir un metro cuadrado. Un costo que, medido en dólares, resultaba bajo con respecto a la medición histórica.
Un análisis aparte merece cuánto cuesta construir un metro cuadrado de una casa ubicada en un barrio cerrado. En este caso, los números son más altos que los de construir un edificio de propiedad horizontal. Según el último informe de Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado llegó a los US$1725,63/m² en mayo, teniendo en cuenta la cotización del dólar blue de ese momento, muy por encima del promedio de los US$1200 que venía manteniendo en meses anteriores y cercano al piso máximo de US$1836/m² registrado en la época de los créditos UVA entre 2017 y 2018.
Qué pasa con el valor de venta
Los especialistas del sector, brokers inmobiliarios y desarrolladores, comenzaron a diagnosticar que los precios de las propiedades habrían tocado piso a partir de un amesetamiento de los valores de los inmuebles en los últimos meses.
Otra incógnita se abre, con la suba del blue, respecto a qué pasará con el valor del metro cuadrado. Por un lado, el número de viviendas en venta sigue en los máximos históricos. Sin embargo, el número de escrituras, aunque sigue recuperándose, lo hace a ritmo muy lento y todavía lejos de la última etapa de créditos hipotecarios, cuando se registraron casi 6000 operaciones mensuales.
Los escenarios de devaluación e inestabilidad cambiaria no se reflejan de manera inmediata en los valores del mercado. Pero lo que se observa es una paralización de las operaciones de compraventa.
Ahora queda esperar para saber qué va a pasar; todo depende de cuán profunda sea la devaluación. La experiencia indica que cuando hay devaluaciones fuertes el precio de las propiedades no ajustan inmediatamente, tardan meses o años.
Qué pasa con los alquileres
El mercado locatario atraviesa un verdadero escenario dramático y sombrío. Así, se demora el tratamiento de los dictámenes para modificar la ley de alquileres, los precios suben y la oferta sufre el desabastecimiento.
Sin embargo, la situación cambió radicalmente este último tiempo. Con la desenfrenada suba del blue, se encendieron los alertas entre inmobiliarias, propietarios e inquilinos.
Esta suba del dólar va a recalentar la inflación de los próximos meses, por remarcaciones y mayores complicaciones para importar, todo eso hace que la inflación suba.
En tanto, el alquiler se analiza en relación con el valor del inmueble, lo que se suele llamar “rentabilidad bruta”. “Con este salto, el alquiler en dólares cae y eso hace que la rentabilidad sea menor.
El problema de los alquileres depende más que nada de la falta de oferta. Porque la ley no convence y el propietario prefiere sacar las propiedades del mercado.
En la misma línea, hay mucha incertidumbre entre los distintos actores a la espera de definiciones del nuevo gabinete y de las decisiones de la nueva ministra de Economía.
Los miedos recaen en que, el locador quede retrasado y el inquilino pague de más. Mientras tanto, la ley sigue dando vueltas y puede perjudicar sobre todo al inquilino.
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