Los mercados inmobiliarios de Argentina y Brasil
Algunos datos arrojan que, En Brasil pesa mucho el crédito hipotecario. En el caso argentino, en cambio, el comprador debe tener los dólares en la mano. En el 2022, en el estado de San Pablo, se acordaron 90.000 operaciones mientras en CABA, al cabo de cuatro años anémicos en operaciones se registraron poco más de 33.000.
Entre Argentina y Brasil existen similitudes y diferencias entre la situación de los mercados inmobiliarios de ambos países. Mientras que en el estado de San Pablo durante 2022 se realizaron más de 90.000 operaciones de compra venta, en Buenos Aires luego de 4 años se lograron hacer 33.753 escrituras, que confirmaron una recuperación después de cuatro años muy malos para el sector.
Sin embargo, Brasil presenta una gran diferencia: allí existe el crédito hipotecario; es de gran volumen y sostenible para las personas que deciden endeudarse para comprar casa propia. En la Argentina el reclamo ya lleva 4 años y medio desde que fracasaron los planes en UVA ajustados por inflación y en la actualidad son casi inexistentes las opciones para quien quiere comprar una vivienda con financiamiento.
En Brasil durante 2022 hubo elecciones y cambio de autoridades recientemente: asumió el presidente Lula da Silva quien reemplazó a Jair Bolsonaro. Aquí se puede ver una clara diferencia, fue un año eleccionario y sin embargo hubo un ritmo de ventas de viviendas muy importante. No disminuyó la intención de mudarse impulsada por quienes pudieron ampliarse o de gente grande o que se retira de la vida laboral y busca achicarse en metros cuadrados.
En la Argentina se llegará a mayo o junio cuando se terminen de definir las fórmulas del oficialismo y oposición para elecciones en que se renovarán autoridades a nivel nacional, provincial y municipal, lo cual, a diferencia de Brasil, enciende alarmas.
En cuanto al dólar hay una clara diferencia. El mercado inmobiliario brasileño solo opera en reales, en su moneda local, en tanto que en la Argentina desde hace más de 40 años las valuaciones de viviendas y las operaciones suelen realizarse en dólares porque la gente no confía en el peso aunque sí en los ladrillos como refugio de valor.
La pandemia dinamizó al sector. Mucha gente descubrió la necesidad de tener su vivienda propia y miles de brasileños entendieron que había que apostar por un cambio de vida. Al principio del COVID como ocurrió en otros países, muchos buscaron alejarse de las grandes ciudades, pero con la apertura de las actividades presenciales volvieron a ver que era necesario vivir en un ámbito próximo a sus trabajos aunque no tengan que ir todos los días al lugar, también aquí sigue latente el trabajo remoto.
Y en algo que hay mucha semejanza es en los tipos de viviendas que se compran y en los que se construyen a partir de la pandemia.
La construcción y blanqueo
En Brasil muchos emprendedores tratan de aprender y se sorprenden sobre cómo las compañías desarrolladoras y constructoras pueden seguir edificando viviendas sin el respaldo de créditos sostenibles de bancos o del Estado nacional.
También creció mucho Porto Alegre y si se suman la cantidad de habitantes de este estado Gaúcho, más San Pablo y Río de Janeiro, están habitados por más de 75 millones de personas casi el doble de nuestro país.
Pero no hay registros certeros de cuantas viviendas hay en obras actualmente, aunque se calculan que son más de 350.000 entre los tres distritos. Mientras que, en Buenos Aires, hoy se edifican más de 40.000 unidades y según la herramienta Ciudad 3D del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires hay unos 5.183 edificios en ejecución por estos días.
Los desarrolladores argentinos apelan a un gran ingenio para fondear sus proyectos, además cuentan con la confianza del comprador de pozo y eso hace que mucha gente destine ahorros en viviendas que están en marcha. Y pagan cuotas ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Como son las operaciones y precios
En la cuestión valores de viviendas hay otra gran diferencia: en Brasil cayeron al inicio de la pandemia y hasta mitad de 2021 entre un 10% y 15%, pero luego se recuperaron, y en 2022, subieron y ya están en valores de pre pandemia (incluso subieron un 5%).
En la Argentina no dejaron de caer en dólares desde 2019 a la fecha y se estiman que en Buenos Aires, en viviendas usadas bajaron entre un 35% y 38%, un derrumbe histórico.
El piso aún no se encuentra porque también el dólar sigue escalando y eso influye directamente en los valores. Es cierto que en dólares caen, pero cada vez se necesitan más pesos para comprar un techo propio. Hoy para una vivienda de USD 100.000 se necesitan $38.600.000 y es muy complicado disponer de ambas opciones. Es vital que estructure un plan crediticio y tal vez el Blanqueo que ahora se extendió a la compra de inmuebles usados pueda mover el mercado, aunque hay gente que no confía y teme sincerar su dinero por miedo a que le apliquen mayores impuestos a futuro.
En San Pablo, en 2022, el promedio ticket de venta arrojó que las viviendas que más se vendieron oscilaron en 700.000 reales, unos USD 137.552, y si se hacen con créditos hipotecarios hay opciones a 10, 20, 30 o 33 años. Mientras que, en Buenos Aires, el promedio fue de $16.970.504 (USD 94.233 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio).
En Brasil la inflación de 2022 cerró en 5,79%, mientras que en la Argentina acumuló un 94,8% según el INDEC.
La guerra de las inmobiliarias
Cámaras inmobiliarias argentinas atacaron a Re/Max en los últimos años, pero hasta el momento no lograron la disolución de la compañía en el país.
En mayo último, la Justicia dejó sin efecto la resolución de la IGJ contra RE/MAX, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial dejó sin efecto la resolución de la Inspección General de Justicia que había ordenado el inicio de la acción de disolución y liquidación de Re/Max Argentina SRL, por considerarla una decisión arbitraria, infundada y dictada en exceso de las facultades de la IGJ.
Por ahora el ataque se calmó y la justicia les dio la razón. En Brasil, como en otras partes del continente jamás hubo semejante hostigamiento. Pero afortunadamente existe confianza en poder seguir cooperando para el fortalecimiento del mercado inmobiliario.
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